住宅購入時の諸費用は？ローンに組み込める範囲についても解説

住宅を購入する際には、物件価格以外にも多くの諸費用がかかることをご存じでしょうか。
登記費用や仲介手数料など、これらの費用は一括で支払うには負担が大きく、ローン対応を検討する方も少なくありません。
ただし、諸費用を住宅ローンに含められるかどうかは、金融機関の方針によって対応が異なります。
本記事では、住宅購入時に発生する諸費用の内訳や、ローンに組み込む際の注意点について詳しく解説します。

住宅購入時に必要となる「諸費用」とは何かについて

マイホームの購入を検討する際、物件価格だけでなく、さまざまな「諸費用」が発生します。
これらの費用は、住宅ローンに組み込めないものも多く、自己資金での準備が必要です。
以下では、住宅購入時に必要となる主な諸費用について詳しく解説します。

諸費用とは

住宅購入時に発生する「諸費用」とは、土地や建物の価格以外に必要となる費用の総称です。
主な例として、契約書に貼付する印紙税、登記に必要な登録免許税、司法書士への報酬、融資事務手数料やローン保証料、火災保険・地震保険料などが挙げられます。
諸費用の割合は物件種別で異なり、新築マンションは物件価格の3〜5％、中古マンションは5〜8％、戸建て住宅は4〜10％が目安とされています。
地域の条例や購入時期によっても変動するため、早めに見積もりを取ることが大切です。

手数料

住宅購入では多様な手数料が発生します。
まず、不動産会社に支払う仲介手数料は宅地建物取引業法に基づき、物件価格の3％＋6万円（税抜）が上限です。
仲介手数料は売買成立時のみ支払う成功報酬であり、値下げ交渉が成立しても計算基準は契約価格となります。
次に、融資事務手数料は定額もしくは借入額の2％以内が一般的です。
融資事務手数料は金利優遇条件と連動する場合もあるため、手数料と金利を合わせて比較すると総支払額を抑えやすくなります。
ローン保証料が必要な場合は、借入額と返済期間に応じて数十万円程度を見込む必要があります。
ほかに、金融機関指定の司法書士による登記費用や火災保険契約料なども一括で支払うため、契約前には見積書を確認し、不明点は必ず質問しましょう。

火災保険・地震保険

火災保険は多くの金融機関で加入が必須となっており、2022年10月以降は最長5年契約が上限です。
保険料は建物構造や補償内容で変わりますが、5万円〜10万円程度が目安です。
木造か鉄骨造かといった構造区分で料率が異なり、同じ保険でも保険料が1.5倍以上違うことも珍しくありません。
地震による被害は火災保険の対象外のため、地震保険への加入も検討しましょう。
補償範囲を拡張すると保険料は上がりますが、台風や豪雨が増える近年の気象状況を考慮すると必要な投資といえるでしょう。
契約期間や保険料は地域・建物構造で異なるため、補償内容と費用を比較し、万が一に備えて適切なプランを選ぶことが大切です。
保険料も諸費用に含まれるため、事前に資金計画へ組み込んでおきましょう。

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住宅ローンに諸費用を組み込めるケースについて

マイホーム購入を検討する際、住宅ローンに諸費用を組み込むことができるかどうかは、資金計画に大きな影響を与えます。
自己資金の準備に不安がある方にとっては、ローンで諸費用をまかなえるかどうかが重要な判断材料となるため、詳細を理解しておくことが欠かせません。

すべての金融機関でできるわけではない

諸費用を住宅ローンに組み込める商品は、金融機関によって取扱いが分かれます。
「諸費用ローン」や「諸費用込み住宅ローン」を用意する銀行もある一方、物件価格までしか融資しないところも少なくありません。
ローン申請前には取引予定の金融機関へ必ず確認しましょう。
金融機関ごとに審査モデルが異なるため、同じ年収でも借り入れ可能額が変わることを知っておくと交渉がスムーズです。
諸費用込みの場合は融資審査が厳格になりやすいため、信用情報、年収、返済負担率などの条件を事前に把握しておくことが重要です。

頭金

頭金は物件価格の一部を自己資金で支払う金額です。
現在は頭金なしのフルローンも選択できますが、頭金を入れると借入額が減り、月々の返済負担や総支払額を抑えられます。
金利優遇や審査面で有利になることもあるため、家計と相談しながら無理のない範囲で設定しましょう。
頭金を用意する際は、教育費や車の買い替えなど将来の大型支出も見据えて資金を残しておくことが賢明です。
また、頭金の出し過ぎで現金が枯渇すると、リフォームや家具購入時に高金利ローンを利用せざるを得ない恐れがあります。
貯蓄を減らし過ぎると生活予備費が不足する恐れがある点にも注意が必要です。

諸費用として適用できる範囲

諸費用のうちローン対象になりやすいものは金融機関や商品によって異なります。
一般的には、登記費用や登録免許税、司法書士報酬などの登記関連費用、融資事務手数料、ローン保証料などが含めやすい項目です。
住宅ローンの金利プランが変動型か固定型かによっても、諸費用を含めるべきかの判断は変わるため、シミュレーションを活用しましょう。
申し込み前に諸費用の内訳ごとに融資対象かどうかを確認し、自己負担の有無を把握することで正確な資金計画を立てられます。

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住宅ローン組み込みのメリット・デメリットについて

マイホーム購入時、住宅ローンに諸費用を組み込むことは、資金計画の柔軟性を高める方法の一つです。
とくに、手元資金に不安がある場合や支払いを一本化したい場合に有効な手段といえます。
ここでは、そのメリットとデメリットについて詳しく見ていきます。

ローン契約が1本

諸費用を住宅ローンに組み込めば、借入先を一本化でき、返済日や返済額の管理が簡単になります。
負担を一本化することで家計簿アプリや自動引き落とし設定も簡素化でき、管理にかかる時間を減らせます。
また、高金利の消費者ローンを避けられる点もメリットです。
ただし、金利や適用条件は金融機関ごとに異なるため、契約前に細部を確認しましょう。

住宅ローン控除

住宅ローン控除の対象は、住宅取得や増改築に直接充当された借入金残高のみです。
火災保険料、保証料、印紙税、引越し費用などは控除の対象外となります。
控除を最大限活用するには、諸費用と借入額を分けて検討する姿勢も重要です。
控除を受ける際は年末残高証明書の記載金額にも注意しましょう。

デメリット

諸費用を組み込むと借入総額が増え、月々の返済や総支払額の負担が大きくなります。
借入額が大きいほど審査は厳しくなり、条件が不利になる可能性もあります。
さらなる金利上昇局面では、借り換えを検討しても借入残高が多いと手数料負担が大きく、メリットを得にくい場合があるでしょう。
団体信用生命保険の保険料も借入額に比例して上がるため、保障コストの増加にも目を向ける必要があります。
さらに、収入減少や予期せぬ出費があった場合に返済が難しくなるリスクも高まるため、将来のライフプランを踏まえた余裕ある資金計画が欠かせません。

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まとめ

住宅購入時には登記費用や税金など多くの諸費用が発生するため、事前に総額を把握し資金計画を立てることが大切です。
金融機関によっては諸費用も含めて借り入れできる住宅ローンがあり、ローンの一本化や控除適用といった利点があります。
一方で返済総額の増加などのデメリットもあるため、自身の状況を踏まえて慎重に検討し専門家に相談するのが安心です。