住宅ローンは何を基準に選べば良い？ローンの種類や選び方について解説

マイホームの購入は、多くの方にとって人生最大の買い物です。
その際に欠かせないのが住宅ローンの検討ですが、金利タイプや返済期間など、比較すべきポイントは多岐にわたります。
一度契約すると長期間にわたって家計に影響するため、ご自身に合った住宅ローンを選ぶことが重要です。
そこで今回は、住宅ローンの種類や金利、夫婦で一緒に住宅ローンを組む方法について解説します。

住宅ローンの賢い選び方①種類を知る

一口に住宅ローンと言っても、大きく「公的融資」「民間融資」「フラット35」の3つに分けられます。
それぞれにメリットとデメリットがあるので、それぞれの特徴をよく理解した上で検討することが大切です。

公的融資

公的融資とは、国や自治体などの公的機関が提供する住宅ローンのことで、主に「財形住宅融資」と「自治体融資」に分類されます。
財形住宅融資は、5年ごとに金利が見直されるのが特徴で、見直しの際には上限や下限が設けられていません。
この融資を利用するには、1年以上の財形貯蓄の継続や申込日前2年以内の預け入れ実績など、複数の条件を満たす必要があります。
一方、自治体融資は、都道府県や市区町村が住民や勤労者の住宅取得を支援する目的で実施している融資制度です。
利用条件や貸付内容は自治体ごとに異なるため、住宅を購入予定の地域のホームページなどで事前に確認してください。

民間融資

民間融資とは、銀行や信用金庫、消費者金融などの民間金融機関が提供する住宅ローンのことです。
民間企業による融資のため、金利や利用条件、サービス内容に幅広い選択肢があり、自分に合ったローンを見つけやすいのが特徴です。
また、住宅販売会社が特定の金融機関と提携して提供する「提携ローン」もあり、優遇金利や審査のスピードが早いといったメリットがあります。
なお、民間融資では契約者が返済不能となった場合に備え、「団体信用生命保険（団信）」への加入が義務付けられています。

フラット35

フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供する住宅ローンです。
このローンは、最長35年の返済期間で全期間固定金利が適用され、返済額が最初から最後まで変動しないため、安定したライフプランを立てやすいのが特徴です。
また、他の住宅ローンに比べて審査基準が緩やかで、団体信用生命保険の加入が必須ではないため、保険に加入できない方にも利用しやすいメリットがあります。
変動金利の不安を避けたい方や、団体信用生命保険に加入できない方におすすめの住宅ローンです。

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住宅ローンの賢い選び方②金利タイプと返済方法

住宅ローンを選ぶ際は、金利と返済方法を十分に確認することも大切です。
金利タイプは3種類、返済方法は2種類に分けられるので、各タイプの違いをしっかり理解しておきましょう。

金利タイプ

住宅ローンの金利タイプには「全期間固定型」「固定期間選択型」「変動型」の3つがあります。
全期間固定型は、融資を受けてから全額返済するまで金利が変動しないタイプです。
例としてフラット35が該当し、金利上昇のリスクがないため、長期間にわたり安定した返済計画を立てやすいのが特徴です。
ただし、金利が変動しない分、他のタイプよりも金利が高めに設定されている点に注意するようにしましょう。
固定期間選択型は、5年や10年などの一定期間、金利が固定されるタイプです。
固定期間終了後は、変動型に移行するか、再度固定期間選択型にするかを選べるタイプもあります。
子どもの学費を支払い終えるまで固定期間選択型を選ぶなど、ライフプランに合わせて柔軟に対応できるのが利点です。
変動型は、借入期間中に金利が変動するタイプのローンです。
低金利のときは返済額が少ないですが、金利が上昇すると返済額が増え、月々の負担が重くなる可能性があります。

返済方法

住宅ローンの返済方法には、「元金均等返済」と「元利均等返済」の2つがあります。
元金均等返済とは、毎月の元金返済額が一定となる返済方法です。
返済が進むにつれて元金が減少し、それに伴って支払う利息も減るため、月々の返済額は徐々に減少します。
ただし、初期の返済額は高くなるため、最初のうちは負担が大きくなりやすいといえます。
一方、元利均等返済とは、元金と利息を合わせた金額が毎月一定となる返済方法です。
毎月の返済額が一定なので、返済計画を立てやすいというメリットがあります。
デメリットとしては、元金均等返済と比較すると総返済額が多くなりやすい点が挙げられます。

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住宅ローンの賢い選び方③夫婦でローンを組む場合

近年は共働き世帯が増えつつあり、家を購入する際に夫婦でローンを組むケースも少なくありません。
夫婦で住宅ローンを組む場合、連帯債務型・ペアローン型・連帯保証型のいずれかを利用することになります。

連帯債務型

連帯債務型の住宅ローンは、夫婦のうち1人が主債務者となり、もう一人が連帯債務者としてローンを借り入れる方法です。
主債務者と連帯債務者は同じ返済義務を負い、主債務者が返済できなくなった場合は連帯債務者が全額返済する責任を持ちます。
このため、連帯債務型は返済の負担が共有される一方で、リスクも分担する形になります。
なお、連帯債務者も住宅ローン控除の対象となり、主債務者と同様に控除を受けることが可能です。
住宅ローン控除とは、年末のローン残高の0.7％を最大13年間、所得税から控除する制度です。
夫婦両方が利用できれば、個別にローンを組むよりも大きな節税効果が得られます。
連帯債務型の住宅ローンは、夫婦両方の収入を合算して審査を受けるため、安定した収入がある夫婦に向いています。

ペアローン型

ペアローン型は、夫婦がそれぞれ個別に住宅ローンを組む方法です。
1つの物件に対して、契約や審査、返済が個別におこなわれますが、夫婦はお互いの連帯保証人としての役割も果たします。
これにより、一定の条件を満たすことで住宅ローン控除を夫婦それぞれが利用できます。
ペアローン型を利用する場合、団体信用生命保険（団信）も各自で加入しなければなりません。
団体信用生命保険とは、契約者が万が一のことがあった場合にローンの返済を免除する保険です。
たとえば妻が亡くなった場合、妻の残債は団体信用生命保険により完済され、残るのは夫の分の返済のみとなります。
最近では「ペアローン団信」と呼ばれる保険も登場しており、どちらかが亡くなった場合、夫婦2人分の返済が免除される仕組みです。
この保険は通常の団信より金利が高くなりますが、万が一のリスクを回避したい方は選択肢の一つとして検討すると良いでしょう。

連帯保証型

連帯保証型は、夫婦のうち一方が住宅ローンの主債務者となり、もう一方が連帯保証人となる方法です。
主債務者が返済できなくなった場合には、連帯保証人が返済義務を負います。
連帯保証人は住宅ローン控除や団体信用生命保険を利用できませんが、手数料や印紙税は単独ローンと同様です。
この方法は、収入を合算して借入額を増やしたいが、名義は共有したくない場合に適しています。

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まとめ

住宅ローンには、大きく分けて「公的融資」「民間融資」「フラット35」といった3つのタイプがあります。
金利タイプや返済方法にも複数の種類があり、それぞれに異なるメリットとデメリットがあるため、よく比較した上でご自身にあったものを選択することが大切です。
また夫婦で住宅ローンを組む場合は、どちらか一方が働けなくなった場合なども想定し、将来のリスクを踏まえて慎重に判断しましょう。