【2026年5月最新動向】首都圏中古マンション成約単価が73ヶ月ぶりの下落！売り手と買い手のギャップから読み解く市場の行方の画像

【2026年5月最新動向】首都圏中古マンション成約単価が73ヶ月ぶりの下落！売り手と買い手のギャップから読み解く市場の行方

不動産流通事業 2026.06.15

#不動産売却 #中古マンション #中古戸建 #売買仲介 #市場動向

皆様、こんにちは！株式会社ClasiQ（クラシク）です。

不動産の売買を検討されている方にとって、現在の市場が「売り時」なのか「買い時」なのかは最も気になるポイントですよね。今回は、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が発表した2026年5月度の「月例速報 Market Watch サマリーレポート」のデータを基に、首都圏の中古マンション市場の最新動向と今後の兆候について詳しく解説していきます。

1.注目ポイント：中古マンション成約単価が「73ヶ月ぶり」に下落

これまで長らく上昇を続けてきた首都圏の中古マンション市場ですが、ここに来て大きな転換点を迎えているようです。

◆2026年5月の首都圏中古マンション成約㎡単価は80.78万円/㎡となり、前年同月比マイナス3.9%と下落しました。

◆前月比でも6.0%の下落となっており、前年同月比での下落は2020年4月以来、実に73ヶ月ぶりの出来事です。

◆また、成約件数そのものも3,709件と前年同月比でマイナス3.4%となり、2ヶ月連続で減少しています。

長引く価格高騰により、買い手の購買意欲にブレーキがかかり始めている様子が数値から読み取れます。

2.広がる「売り出し価格」と「実際の成約価格」の乖離

以前も取り上げましたが、私たちが特に注目しているのが、新規に売り出される物件の価格と、実際に取引が成立した価格との間に見られる大きなギャップ（乖離）です。

◆新規登録㎡単価（新たに売り出された物件の単価）は112.67万円/㎡で、前年同月比プラス22.3%と25ヶ月連続で上昇を続けています。

◆価格ベースで見ても、新規登録価格は平均6,477万円（前年同月比プラス22.1%）と、引き続き強気の価格設定がなされています。

◆一方、実際の成約価格は平均5,067万円（前年同月比マイナス4.6%）と下落しています。

売主様としては「これまで通り高く売れるはず」という強気の姿勢を崩していないものの、買主様側は予算の限界からシビアに物件を選別し、価格交渉も厳しくなっている構図が浮き彫りになっています。現在売却を検討されている方は、市場の売り出し価格をそのまま鵜呑みにせず、実勢の成約価格に基づいた適正な価格設定戦略が必要になるでしょう。

3. ClasiQが読み解く！その他の重要な変化と兆候

単価の下落や価格の乖離以外にも、今後の不動産市場を占う上で見逃せない変化が起きています。

① 在庫件数の増加と、需要の「周辺エリア」シフト

首都圏の中古マンション在庫件数は45,804件で前年同月比プラス3.4%となり、3ヶ月連続で増加しています。市場に物件がダブつき始めているサインです。
エリア別に見ると、価格が上がりきった「東京都区部」の成約件数は前年同月比マイナス17.9%と5ヶ月連続で減少しています。
その一方で、千葉県（プラス19.9%）、神奈川県他（プラス14.2%）、埼玉県（プラス6.3%）、横浜・川崎市（プラス6.0%）、多摩（プラス2.2%）と、都心以外の周辺エリアでは成約件数が増加しています。都心部の価格高騰を避け、より手が届きやすい郊外エリアへ実需層が流れている明確な兆候と言えます。

② 中古戸建住宅への関心の高まり

マンション市場に調整の兆しが見える一方で、首都圏の中古戸建住宅の成約件数は1,835件（前年同月比プラス2.9%）と2ヶ月連続で増加しています。
成約価格も4,215万円（同プラス8.7%）と5ヶ月連続で上昇しており、マンションの成約価格（5,067万円）と比較しても割安感があります。
さらに、戸建の在庫件数は23,087件（同マイナス1.7%）と4ヶ月連続で減少しており、活発な取引が行われていることがわかります。広さや価格のバランスから、マンション探しから戸建探しへシフトしている層が一定数いると推測されます。