住宅ローン控除が受けられない！？「災害レッドゾーン」での新築に新ルール
こんにちは、株式会社ClasiQです。
マイホームを検討する際、多くの方が資金計画に組み込んでいる「住宅ローン控除」。実は、2026年度の税制改正により、「どこに建てるか」によって控除が受けられなくなるという大きな変更が発表されました。
今回は、土地選びの前に必ず知っておきたい「災害レッドゾーン」と住宅ローン控除の関係について解説します。
1. 2028年から「レッドゾーン」での新築は控除対象外に
これまでも、浸水リスクや土砂災害リスクについては重要事項説明での義務化などがありましたが、ついに**「税制優遇（住宅ローン控除）」**の面でも厳しい制限がかかることになりました。
【改正のポイント】
令和10年（2028年）1月以降に入居する場合、ハザードマップ上の**「災害レッドゾーン」に新築される住宅は、住宅ローン控除が受けられなくなります。**
これは、国が「命の危険がある区域に居住を誘導しない」という姿勢を明確に示したものです。
2. 対象となる「災害レッドゾーン」とは？
「レッドゾーン」とは、災害が発生した際に建築物に損壊が生じ、住民に著しい危害が生じる恐れがある区域を指します。具体的には以下の区域が対象です。
土砂災害特別警戒区域（急傾斜地の崩壊など）
地すべり防止区域
急傾斜地崩壊危険区域
浸水被害防止区域
災害危険区域
よく似たものに「イエローゾーン（警戒区域）」がありますが、**今回の規制対象はあくまで「レッドゾーン（特別警戒区域）」**です。イエローゾーンであれば、現時点では控除の対象となります。
3. 「対象になるケース」と「ならないケース」の境界線
今回の改正は、すべての物件に適用されるわけではありません。以下の表でチェックしてみましょう。
| 項目 | 住宅ローン控除の適用 |
| レッドゾーンでの「新築」 | × 適用対象外 |
| レッドゾーンでの「中古住宅購入」 | ○ 適用対象 |
| レッドゾーンでの「建替え」 | ○ 適用対象（※1） |
| イエローゾーンでの新築・購入 | ○ 適用対象 |
（※1）既にその場所に住んでいる方の建替えについては、居住継続の観点から配慮される仕組みとなっています。
4. ClasiQからのアドバイス：土地探しの基準が変わる
「安いから」「景色が良いから」という理由だけで土地を選んでしまうと、後から数百万円単位の税控除が受けられないことが発覚し、資金計画が崩れてしまうリスクがあります。
また、住宅ローン控除が受けられない物件は、将来的に**売却しようとした際も買い手が見つかりにくい（資産価値が低い）**とみなされる可能性が高いです。
まとめ
2028年入居分から適用されるこのルール。まだ先のことだと思われがちですが、注文住宅の場合は土地探しから完成まで時間がかかるため、今から意識しておく必要があります。
気になる土地が「レッドゾーン」に入っていないか？
その土地で住宅ローン控除をフルに活用できるか？
株式会社ClasiQでは、土地探しから資金計画まで、災害リスクを考慮した安心の住まいづくりをサポートしています。「この土地は大丈夫？」と不安になったら、ぜひお気軽にご相談ください。
