空き家を売りたいときの方法！売却方法やかかる費用も解説

空き家を所有し続けると、固定資産税や管理費などの維持負担が大きくなるため、売却を検討する方も増えています。
売却には、建物を残したままの「現状売却」と、更地にして売る方法があり、それぞれメリットと注意点があります。
どちらを選ぶかによって、かかる費用や手続き、税金の扱いにも違いが出てくるため、事前の理解が欠かせません。
本記事では、空き家を売却する際の方法や費用、関連する税金について解説いたします。

空き家の現状ごとの売却方法

空き家の売却方法は、その築年数や状態によって大きく異なります。
ここでは、主な選択肢である「中古住宅」「古家付き土地」「不動産買取」という3つの方法について、それぞれの特徴とメリットを解説いたします。

中古住宅

昭和57年1月1日以降に建築された住宅は、住宅ローン控除の対象となる可能性があります。
しかし、昭和57年以降に建築された新耐震基準適合住宅など、一定の条件を満たすことが必要です。
控除は、年末時点の住宅ローン残高の0.7％を10年間控除します。
たとえば、所得税率が高い世帯では、控除効果によって実質的な購入負担が数百万円下がる試算もあります。
買主にとって負担を軽減できるため、都市部では築10〜15年の物件に需要が高まってるのも事実です。
売主にとっても、この制度を活用すれば売却のチャンスが広がります。
適用を受けるには、耐震基準適合証明書やインスペクション結果の提示が求められるため、早めの準備が重要です。
リフォーム履歴を整理し、保証書や図面をそろえておくと、買主の信頼度が高まります。
該当する空き家を所有している場合は、中古住宅としての売却を検討する価値があります。

古家付き土地

築22年を超える木造住宅は法定耐用年数を過ぎ、建物評価が大きく下がります。
そのため、古家付き土地として土地価格を重視して売り出し、買主に解体の判断を委ねる方法が一般的です。
解体費用や整地費用を、あらかじめ差し引いた価格で交渉されるケースもあります。
旗竿地や間口の狭い土地の場合でも、建築条件を緩和したプランを提示すると問い合わせが増えやすい傾向があります。
地域や立地が良ければ、建物が古くても土地の価値で十分な価格を期待できるでしょう。
契約不適合責任を免責とする条件を明記し、現状有姿で売却することがリスク回避に有効です。
また、室内の残置物を先に処分しておくと内覧時の印象が改善し、交渉が有利に進みます。
自治体の補助金や空き家バンクを活用すると、購入希望者とのマッチングが進みやすくなります。
売却期間が延びる可能性もあるため、計画的に進めましょう。

不動産買取

時間的制約がある場合は、不動産会社による買取が有効です。
近年は、オンライン完結の買取サービスが登場し、内覧から契約まで非対面で進められる点が忙しい売主から支持されています。
買主を探す工程が不要なため、最短1ヶ月で現金化できます。
価格は市場相場の約7割ですが、仲介手数料がかからず、手続きも簡単です。
引越し期限や相続税納付が迫るときなど、スピードを優先したい方に適した手段です。
買取保証付き仲介プランを扱う会社もあり、一定期間売れなかった場合に、買取へ切り替えられるサービスを活用すると安心でしょう。
また、売却後の契約不適合責任を問われにくい点もメリットです。
可能な限り高く売りたい場合は、仲介での売却と比較検討しましょう。

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売りたい空き家を更地で高く売るコツ

空き家を少しでも高く売却するためには、いくつかの重要なコツがあります。
ここでは、そのなかでもとくに効果的な「正確な査定」「信頼できる不動産会社選び」「更地化という選択肢」の3つを解説いたします。

正確な査定

売りたい不動産がどれくらいの価格で売却できるのかを知るために、まずは不動産会社に査定を依頼します。
査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類あることを覚えておきましょう。
机上査定は、現地に行かずに資料やデータをもとに不動産の査定をおこなう方法で、お忙しい方に適しています。
訪問査定は、不動産会社が実際に物件を確認しておこなう査定方法で、正確な売却価格を知るのに適しています。
なるべく高く空き家を売りたい方は、訪問査定がおすすめです。

信頼できる不動産会社選び

地域密着の不動産会社は、需要動向や再開発情報を把握しており、適切な販売戦略を立てられます。
顔が見える距離感で売主の希望を丁寧に聞き取り、トラブル時にも柔軟に対応してくれることが多いです。
担当者が自ら現地写真を撮影してSNSに投稿するなど、地域密着ならではの迅速な情報発信が反響につながる例も多いです。
また、地元の市場感覚に即した価格設定と広告手法を取り入れることで、早期かつ高値での売却が期待できます。
販売実績や口コミ、担当者との相性も確認し、信頼できるパートナーを選びましょう。

更地化という選択肢

古い建物を解体し更地にすると、購入希望者が自由に利用できるため、高値で売却しやすくなります。
木造延床約30坪の場合、解体費用は約90万〜150万円が相場で、構造により増減します。
更地にすると住宅用地特例が外れ、固定資産税が最大約6倍になる点は要注意です。
一方、相続空き家の特例を利用すれば、譲渡所得から最大3,000万円控除されることがあります。
敷地に古井戸や埋設物がある場合は、追加費用が発生するため、事前調査が欠かせません。
費用と税制の両面を比較し、総合的に判断しましょう。
以上を踏まえ、複数の戦略を組み合わせると効果的です。

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