不動産売却でかかる税金の種類は？節税のポイントもチェック

土地や建物売却では、さまざまな費用がかかります。
そのなかでも税金は高額になることもあるので、あらかじめどのようなお金がかかるのかを知っておくと安心です。
今回は不動産売却でかかる税金の種類や、節税のポイントについて解説します。
神奈川県横浜市港北区や都筑区、戸塚区や海老名市、藤沢市エリアで土地や建物を売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却でかかる税金の種類

まずは、土地や建物を売ったあとにかかる、税金の種類について解説します。

種類1：印紙税

種類の一つとしてまず挙げられるのが、印紙税です。
印紙税とは、売買契約書や領収書などにかかる費用となります。
契約金額に応じた収入印紙を書類に貼り、割印によって納税します。
印紙税の金額は、下記のとおりです。

●契約金額100万円超え500万円以下：2,000円
●契約金額500万円超え1,000万円以下：1万円
●契約金額1,000万円超え5,000万円以下：2万円

このように、契約金額が高くなるほど、納税額も高額になります。
売買契約書を売主と買主が1通ずつ保管する場合、それぞれが費用を負担するのが一般的です。

種類2：登録免許税

登録免許税も、不動産売却でかかる税金の一つです。
登録免許税とは、登記をする際にかかる税金となります。
売主側で負担するのは、抵当権抹消登記の費用や相続登記などの際です。
住宅ローンが残っている場合、完済して抵当権を抹消しないと売却することができません。
また、相続した不動産を売る場合も、名義変更をおこなわないと売ることができないので、登記の手続きが必要です。
費用は土地と建物一つにつき、1,000円となります。
手続きを司法書士などの専門家に依頼する場合、報酬を支払うことになるので、その分のお金も必要です。

種類3：譲渡所得税

かかる税金の種類として、譲渡所得税も挙げられます。
譲渡所得税とは、所得税と住民税を総称したものです。
不動産売却で利益が出た際に、課税されます。
その利益のことを譲渡所得と呼び、譲渡所得に応じた金額が課税される仕組みです。
ただし、「譲渡所得=買主から受け取った金額」ではなく、さまざまな経費を差し引いた金額に対して納税額が決まります。
譲渡所得税の特徴や計算方法については、後述します。

不動産売却でかかる税金の一つ譲渡所得税の計算方法

続いて、譲渡所得税の計算方法について解説します。
譲渡所得税の計算は少し複雑なので、いくつかのステップにわけるとわかりやすいです。
計算式は、下記のとおりです。
譲渡所得＝買主から支払われた金額－（取得費＋譲渡費用）
買主から支払われた金額とは、不動産売却で得た総収入のことです。
先述のとおり、「譲渡所得=買主から受け取った金額」ではなく、経費を差し引いた金額に対して納税額が決まります。

ステップ1：取得費を計算する

まずは、取得費がどのくらいあるのかを確認します。
取得費とは、売った土地や建物を購入したときに支払った費用のことです。
主なものとして、下記が挙げられます。

●建物建築費用や購入費用
●不動産会社に支払った仲介手数料
●売買契約書にかかった印紙税
●不動産取得税
●土地の測量費など

上記を取得費として計上するためには、領収書や請求書、当時の売買契約書など、証明する書類が必要となります。
ただし、相続した実家や古い建物の場合、証明できる書類がないケースも多いです。
そのような場合は、売却代金の5％を、概算取得費として計上することができます。
概算取得費より、実際にかかった取得費のほうが多い場合、税金の負担が大きくなる可能性があるので注意しなければなりません。

ステップ2：譲渡費用を計算する

取得費が把握できたら、次は譲渡費用を確認します。
譲渡費用とは、土地や建物を売ったときに支払った費用のことです。
主なものとして、下記が挙げられます。

●不動産会社に支払った仲介手数料
●売買契約書にかかった印紙税
●建物の解体費用など

先述のとおり、土地や建物売却では、さまざまな費用がかかります。
売却に際しかかった費用は、経費として計上することが可能です。

ステップ3：税率をかける

取得費と譲渡費用が計算できたら、次は税率をかけて納税額を算出します。
税率は不動産の所有期間によって、下記のとおり異なります。

●所有期間5年以下（短期譲渡所得）：税率39.63％（所得税30.63％・住民税9％）
●所有期間5年超え（長期譲渡所得）：税率20.315％（所得税15.315％・住民税5％）

所有期間は、土地や建物売った年の1月1日時点を基準とします。
たとえば2024年4月1日に購入した家を2030年1月1日に売った場合、適用されるのは長期譲渡所得の税率です。
所有期間によって税率が2倍近くことなるため、課税される税金の金額に注意なさってください。

不動産売却でかかる税金を節税するためのポイント

最後に、不動産売却でかかる税金を、節税するためのポイントについて解説します。

節税のポイント1：建物の購入額など取得費がわかる書類を多く計上する

節税のポイントとしてまず挙げられるのが、建物の購入額など取得費がわかる書類を、多く計上することです。
税金の負担を抑えるためには、譲渡所得（利益）をできる限り小さくすることがポイントとなります。
建物の購入金額や建築費用などは、取得費として計上することが可能です。
しかし、証明することができなければ、原則経費として認めてもらうことができません。
取得費が少なければ、その分譲渡所得が増え、支払う税金の負担が大きくなるでしょう。
購入額がわかる書類をできるだけ集めて計上すれば、利益を圧縮することができ、節税につながります。

節税のポイント2：売りに出すタイミングを考える

売りに出すタイミングを考えることも、節税のポイントの一つです。
先述のとおり、譲渡所得税の税率は、税率は不動産の所有期間によって異なります。
長期譲渡所得の税率よりも短期譲渡所得の税率のほうが高いため、売り出すタイミングによっては納税額が高額なります。
もし売却を急がないのであれば、所有期間が5年を超えてから売りに出すことも検討なさってください。

節税のポイント3：特例や控除を利用する

節税のポイントとして、特例や控除を利用することも挙げられます。
不動産売却で用いることができる特例として、代表的なものが3,000万円の特別控除です。
3,000万円の特別控除とは、条件を満たすことによって、譲渡所得から最大3,000万円が控除できる特例となります。
利用できる方が多く、節税効果も高いので、ぜひ取り入れたい特例といえるでしょう。
主な条件として、下記が挙げられます。

●売る土地や建物は居住用であること
●売主と買主が、親子など特別な関係でないこと
●現在住んでいる家を売る、または引っ越ししてから3年を経過する日の属する年の年末までに売却している
●2年以内にマイホームの買い替えによる特例や控除を受けていない

ちなみにこの特例は、土地や建物の所有期間に関係なく、用いることができます。

まとめ

不動産売却では、印紙税や登録免許税、譲渡所得税などさまざまな種類の税金がかかります。
譲渡所得税の計算は少し複雑なので、いくつかのステップにわけて計算するとわかりやすいです。
建物の購入額など取得費がわかる書類を多く計上したり、売るタイミングを見計らったり、特例や控除の適用により節税につなげることができます。