マンションの寿命が来たらどうなる？法定耐用年数や判断要素について解説

マンションをはじめとする不動産は長期的な保有が前提とされる資産ですが、それでも一定の寿命は存在します。
後になってから慌てないためには、寿命が来たらどうなるのかをあらかじめ知っておくことが大切です。
今回は、マンションの寿命と耐用年数にはどんな関係があるのか、マンションの寿命が来たらどうなるのか、マンションの寿命を判断する要素について解説します。

マンションの寿命と耐用年数の関係

建物の寿命について考える場合、しばしば言及される用語に「耐用年数」があります。
耐用年数がそのまま寿命になるわけではありませんが、耐用年数について知っておくことは寿命を判断する際に役立ちます。
そのため、なるべく早い段階で耐用年数についても調べておくと良いでしょう。

マンションの耐用年数は築50年前後

国土交通省が実施した専門家の調査によると、コンクリートマンションの寿命は築50年前後だといわれています。
これは、マンションに使われている鉄筋コンクリート部分の耐久実験の結果に基づく数値であり、実際に多くのマンションでは築50年前後で建て替えがおこなわれています。
ただし、これはあくまで平均であり、築30年で建て替えをおこなうケースや、60年を超えても建て替え工事をおこなわないケースも珍しくありません。
実際の寿命は立地やメンテナンス状況などさまざまな要因で変化するため、築50年はあくまで1つの目安と考えたほうが良いでしょう。

耐用年数とは？

建物の寿命を考える際に参考になる指標として「耐用年数」がありますが、実はこの用語には複数の意味があります。
そのマンションが住宅として使用できる期限を意味する耐用年数は、寿命とほぼ同義と考えて良いでしょう。
一方、寿命ではなくあえて「耐用年数」の用語を使う場合は、正確には「法定耐用年数」のほうを指すケースも多く見られます。
法定耐用年数とは、減価償却の計算に用いるために設定された数値であり、税務上の資産価値が維持される期間のことです。
法定耐用年数は、建物の用途や構造によって決まっており、住宅の場合は22年から47年まで幅があります。

マンションの法定耐用年数と寿命は異なる

ここまでの解説でもわかるように、マンションの法定耐用年数と寿命は一致していません。
もっとも法定耐用年数が長い鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のマンションでも、法定耐用年数は47年です。
マンションを住居として問題なく使用できる寿命は、法定耐用年数より長くなるケースがほとんどでしょう。
しっかり手入れされている鉄筋コンクリート造のマンションであれば、100年以上住み続けることも可能です。
一方、どれほど法定耐用年数が長い構造のマンションでも、管理が不十分な場合は寿命が短くなる可能性があります。

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マンションは寿命が来たらどうなる？

次は、マンションの寿命が来たらどうなるのかについて確認していきましょう。
寿命が来たら急にその建物が住めなくなるわけではありませんが、同じ生活を続けられなくなるケースについては想定しておかなければいけません。
将来のことも考えて、今のマンションは寿命が来たらどうなる可能性が高いのか、自身はどんな選択をしたら良いのかを考えておくことが大切です。

売却する

マンションの寿命が来たらおこなう対処法としてまず挙げられるのは、売却です。
売却には「更地にしての売却」「建物をディベロッパーに売却する」の2つの選択肢があります。
売却益はマンションの住人に分配されますが、支払われるのは解体費用を差し引いた金額なので、新居の住居費用としては物足りない金額になる可能性もあるでしょう。

建て替えをおこなう

マンションの寿命が来たらおこなう対処法として、次に挙げられるのは建て替えです。
マンションの建て替え費用は修繕積立金だけではカバーできないので、基本的に住民負担でおこなうことになります。
1世帯あたりの相場は2,000万円といわれていますが、老朽化したマンションには高齢者が住んでいる傾向があり、支払いが難しいケースも少なくありません。
た、建て替えのためには区分所有者の5分の4以上の同意が必要であり、話し合いがまとまらないために建て替えができないケースもあるでしょう。
ただし、建物の容積率を上げれば、住民の負担を抑えて大きなマンションに建て替えられる可能性はあります。

メンテナンスで延命する

寿命を迎えたマンションを売却したり建て替えたりする選択は、入居者にとって大きな負担となることがあります。
そのため、寿命が来たマンションであっても売却や建て替えはおこなわず、メンテナンスで寿命を延ばすこともあります。
ただし、メンテナンスにも限界はあり、徐々に不具合や破損、劣化は増えていくので、最終的には維持管理が難しい「限界マンション」になってしまう可能性もあるでしょう。
マンションの寿命が来たらどうなるかを考えるのは気が重いことですが、限界マンションになってからではさらに選択肢は少なくなってしまいます。
まだ住めるからと先延ばしにせず、自身でマンションの寿命と、寿命が来たらどうなるかをしっかり考えることが大切です。

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マンションの寿命を判断する要素

次は、マンションの寿命を判断する際に重要な要素について解説します。
マンションの寿命はさまざまな要素から複合的に導き出されるものであり、築年数だけでは判断できません。
マンションの寿命が来たらどうなるかを把握している場合でも、寿命の判断自体が間違っていた場合は、予想外のトラブルが生じることもあるでしょう。

マンションの寿命を判断する要素①建物構造や建材の質

マンションの寿命を決める大きな要素は、建物の構造や建材の質です。
とくに木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造といった建物の構造は、法定耐用年数にも反映される重要なポイントです。
また、マンションに使われているコンクリートなどの建材は年々高品質になっているので、基本的に新しいマンションのほうが寿命が長いといわれています。

マンションの寿命を判断する要素②管理状況

建物の構造や建材の質に次いで重要なのは、マンションの管理状況です。
同じ構造・建材のマンションでも、定期的な清掃や保守点検、不具合が生じた場合の迅速な対応といった管理状況の違いによって寿命は大きく変わってきます。
マンションは一定期間ごとに大規模な修繕が必要になるので、長期修繕計画がしっかり立てられているかどうかも実質的な寿命を判断する大切な要素になるでしょう。

マンションの寿命を判断する要素③破損や不具合

マンションの寿命が近いかどうかを判断する場合、まず重要になるチェックポイントは目に見える破損箇所です。
マンションは寿命が近づくと、外壁や柱、梁などにヒビが入ったり、コンクリートの欠損や剥離が多く発生したりします。
また、雨漏りや上階からの漏水、本来平坦な場所の傾斜なども寿命が近い兆候かもしれません。
基本的には、こういった症状が多く見られるようになると、管理組合が専門家に依頼して建物の検査を実施します。
その結果、寿命が近いと判断された場合、前述したような売却、建て替えといった判断が検討されるのです。

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まとめ

マンションの寿命は築50年前後といわれていますが、これは法定耐用年数とは一致しておらず、管理状況などさまざまな要因で変動します。
マンションの寿命が来たらどうなるかは物件によって異なりますが、考えられるのは売却、建て替え、メンテナンスによる寿命の延長などです。
なるべく早い時期からマンションの寿命が来たらどうなるのかについて考え、早めの引っ越しや住み続けるといった選択肢を検討しておくと良いでしょう。