マンション売却の手取りはいくらになる？税金と節税になる特例も解説！

マンション売却をおこなうと、売主は収入をいくらか得られます。
しかし、物件の売却価格の全額が手取りにはならないため、手元に残る金額について、目安や計算方法などを確認しておくことが大事です。
そこで今回は、マンション売却による手取りの目安や計算方法、発生する税金・費用、節税になる特例を解説します。

マンション売却による手取りの目安や計算方法

マンション売却による手取りの目安や計算方法は、以下のとおりです。

売主の手元に残る金額

マンション売却後、譲渡所得税が発生しない場合の売主の手元に残る金額は、売却価格より3～5%少なくなるものです。
全額が手元に残らないのは、不動産売却には費用や税金がともなうからです。
物件と引き換えに収入が得られるのと同時に、いくらかの出費も発生するため、3～5％を目安に売却金が目減りします。
売却価格の全額を収入として考えていると、資金計画が狂いかねないため注意が必要です。
手取りが具体的にいくらとなるかは、以下の式で計算可能です。
マンション売却の手取り＝売却金額 － （手数料 + 税金 + そのほかの費用）
買主から受け取る金額から、売主が支払う費用や税金を差し引いたものが、マンション売却の手取りとなります。

手数料とは

手取りの計算式にある手数料とは、不動産会社に支払う仲介手数料などのことです。
不動産会社の仲介により売却手続きを進めたら、売買契約の締結時に仲介手数料が発生します。
このほか、住宅ローンが残っているケースでは、司法書士への報酬や一括返済の手数料なども発生することがあります。
司法書士への報酬は、抵当権抹消登記で必要です。
抵当権とは、返済滞納への備えとして、住宅ローンで購入した物件に設定される権利です。
主に住宅ローンの返済中に必要なものであり、物件を売却するなら事前に抹消しなくてはなりません。
抹消の手続きは個人でもおこなえますが、司法書士に依頼するほうが一般的であり、報酬の支払いが基本的に発生します。
また、住宅ローンを一括返済するとき、金融機関によっては手数料を別途求められます。
いずれの手数料も手取りの計算に必要なので、個別によく確認しましょう。

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手取りに影響する？マンション売却で発生する税金・費用

マンション売却では、上記の手数料にくわえ、税金やそのほかの費用も発生します。
一部の税金は、マンション売却後に発生するため注意しましょう。
売主の手取りに影響する主な税金や費用は、以下のとおりです。

印紙税

印紙税は、課税文書を作成したときに発生する税金です。
不動産売却にともなう売買契約書は、課税文書の一種です。
そのため、買主が決まって売買契約書を作成したら、印紙税を負担しなくてはなりません。
税額は、書類に記載する金額によって変わります。
記載金額が1,000～5,000万円なら、税額は2万円となるのが基本です。

なお、2027年3月31日までは軽減措置が適用されるため、1万円となります。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記によって発生する税金です。
マンション売却で負担が必要になるのは、住宅ローンが残っていたケースなどです。
このときは、先述の抵当権抹消登記が必要であり、手続きのなかで登録免許税が発生します。
税額は登記の種類によって変わり、抵当権抹消登記では、不動産1つにつき1,000円かかります。

譲渡所得税

譲渡所得税は、印紙税などと異なり、不動産売却後に発生する税金です。
ただし、かならず発生するものではなく、不動産売却の利益がプラスになったときに課税されます。
得られた利益に対しては、所得税・住民税・復興特別所得税がそれぞれ課せられます。
これら3種類の税金の総称が、譲渡所得税です。
不動産売却の利益は、買主から受け取った金額がそのまま該当するのではなく、以下の式で計算します。
不動産売却の利益＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、売却した不動産の購入価格など、元手にあたる費用のことです。
建物の取得費は、経過年数に応じた減価償却費を購入価格から差し引く必要があるため、マンション売却では注意しましょう。
譲渡費用とは、先述の仲介手数料など、売却手続きのなかで発生するものです。
取得費と譲渡費用をそれぞれ計算し、売却価格から差し引けば、不動産売却の利益となります。
売却手続きがすべて終わったら、上記の式で利益を計算し、譲渡所得税の有無を判断することが大事です。

そのほかの費用

マンション売却では、上記の手数料と税金のほかに、引っ越し費用や書類の発行費用などが適宜求められます。
引っ越し費用は、自宅としていたマンションを売却するケースなどで発生します。
目安金額は約10～30万円ですが、具体的にいくらとなるかは一概にいえません。
時期や新居までの距離、荷物の量などによって金額が変わるため、詳細は引っ越し業者の見積もりで確認することが大事です。
書類の発行費用とは、売却手続きに使用する印鑑証明書や住民票などの用意にかかるものです。
金額は1枚あたりに約300～400円と少額ですが、書類の枚数が増えると出費がかさむため注意しましょう。

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マンション売却の手取りを増やしたい！節税になる特例

マンション売却にともなう譲渡所得税は、税制上の特例で抑えられることがあります。
手取りを増やすために把握したい主な特例は、以下のとおりです。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、規定の要件を満たしたときに、不動産売却の利益から3,000万円を差し引ける特例です。
不動産の取得費と譲渡費用の合計額を売却価格が上回っていても、本特例を使えれば、通常より利益が抑えられます。
追加の控除で利益がなくなったときは、譲渡所得税を課せられません。
利益がいくらか残ったとしても、通常よりは税額が少なくなります。
いずれにしても税負担が軽くなり、マンション売却の手取りを増やせます。
3,000万円特別控除の適用を受けるには、規定の要件をすべて満たさなくてはなりません。
どのような要件があるかは、事前によく確認しましょう。
くわえて、要件をすべて満たしても、マンション売却後に確定申告をおこなわないと、本特例は適用されません。
特例の適用で非課税となる見込みでも、3,000万円特別控除を利用したいなら、確定申告を忘れないことが大事です。

軽減税率の特例

軽減税率の特例とは、売却後に発生する所得税、住民税の税率を下げる特例です。
本特例が対象としているのは、売却した不動産の所有期間が10年を超えているケースです。
そのうえで、規定の要件をすべて満たしていれば、本特例が適用可能となります。
適用後の税率が何％となるかは利益の金額で変わり、6,000万円以下の部分では、所得税が10％、住民税が4％となります。
6,000万円超えの部分では、所得税が15％、住民税が5％です。
マンション売却の利益が6,000万円を超えているときは、適用する税率を間違えないように注意しましょう。
また、軽減税率の特例は、先述の3,000万円特別控除と併用可能です。
両方の特例を適用すると、マンション売却の利益が通常より低くなるうえ、税率まで下げられます。
それだけ節税効果が高まり、より多くのお金を手元に残せるため、可能なら併用を検討してみましょう。

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まとめ

マンション売却の手取りは売却価格より3～5%少なくなるのが目安で、具体的な金額は売主が負担する手数料と税金、そのほかの費用を使って計算可能です。
売主が負担する税金には印紙税や登録免許税、売却後に発生する譲渡所得税など、そのほかの費用には引っ越し費用や書類の発行費用などが挙げられます。
マンション売却にともなう譲渡所得税は、3,000万円特別控除や軽減税率の特例などで抑えられます。