不動産売却における住民税とは？支払い時期や計算方法を解説！

不動産売却では、事前に発生する可能性のある税金を把握しておかなければなりません。
そのひとつに「住民税」がありますが、どのような税金かご存じない方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、不動産の売却を検討している方に向けて、住民税とは何か、申告の時期や計算方法を解説します。

不動産売却で知っておきたい「住民税」とは

住民税とは、都道府県民税と市区町村民税を合算した税金のことです。
都道府県および市区町村に納める税金であり、会社員なら毎月の給与から天引きされます。
前年の所得に対して課せられるのが住民税であるため、会社を辞めて収入がなくなるときには注意が必要です。
住民税は、所得税のようにその年の所得で決まるわけではないので、ケースによっては住民税だけが高くなる現象が発生します。
また、住民税は不動産売却においても注意しなければなりません。
以下で、どのようなときに住民税が発生するのか、不動産売却の事例を確認しておきましょう。

不動産売却で住民税がかかるケースとは

不動産売却で利益が出たときには、住民税が発生します。
これは「分離課税」と呼ばれる仕組みであり、給与所得や事業所得とは分けて課税されるのが原則です。
売却価格そのものではなく、売却によって得られた利益のみが課税対象となります。
不動産売却で利益が出たケースでは、翌年に確定申告を済ませなければなりません。
所得の申告を忘れると、ペナルティの対象になるので注意しましょう。

不動産売却後の確定申告とは

不動産売却の利益に対して課せられる税金は、所得税と住民税です。
しかし、売却後に確定申告をおこなうのは、所得税のみで問題ありません。
所得税の申告をおこなえば、同時に住民税も申告したとみなされるため、住民税単体で計算する必要はありません。
不動産売却後の確定申告で計算を間違えてしまうと、損をするおそれがあるので、事前に方法や注意点を確認しておくことが大切です。
申告や納税のタイミングもあわせてチェックしておけば、不動産売却でより多くの利益を残せる可能性が高まるでしょう。

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不動産売却で知っておきたい住民税が上がる時期

不動産売却で発生する所得税と住民税は、支払い時期が異なります。
売却で失敗しないためにも、それぞれいつ支払うのか確認しておきましょう。

所得税の支払い時期とは

所得税は、不動産を売却した翌年の確定申告で納税をおこないます。
確定申告の期間は、売却した翌年の2月16日から3月15日までが原則です。
2月16日と3月15日が土日祝日に該当するときは、翌平日に期限が設定されます。
振替納税の手続きも可能となっており、そのようなケースでは4月頃に指定の銀行口座から自動引き落としされます。
振替日に口座の残高が不足していたときには、振替納税ができず、延滞税が発生してしまうので注意が必要です。
振替納税を利用する方は、事前に口座残高を確認しておくことをおすすめします。
なお、確定申告時に一括で納税しても振替納税を選択しても、税金の金額は変わりません。
それぞれの状況にあわせて、無理のない納税方法を選んでいきましょう。

住民税の支払い時期とは

所得税の申告をすれば、住民税については新たな手続きが必要ありません。
住民税の納付期限は、普通徴収と特別徴収で異なります。
普通徴収とは、会社員以外の個人事業主が納付する方法です。
居住地の市区町村から送られてくる納税通知書に従うのが一般的であり、6月・8月・10月・翌年1月の各月末が支払い時期となっています。
一方の特別徴収は、会社が従業員の給与から住民税を天引きして納税する方法です。
毎月の給与から差し引かれるため、従業員が手続きをする必要はありません。
手続きをおこなえば、一括納付も可能となっているので、支払い時期などを確認しておきましょう。

住民税が上がる時期とは

不動産売却で譲渡所得を得たときには、翌年の住民税が上がる可能性があります。
これは、毎年納税している住民税にくわえて、譲渡所得に対して課税される住民税が追加されるためです。
不動産売却で利益が出たときは、翌年の税金が上がる可能性があることを覚えておきましょう。
ただし、控除制度を利用すれば、譲渡所得を抑えられる可能性があります。
3,000万円の特別控除などを適用させて、譲渡所得が下がれば、翌年の住民税も抑えられるでしょう。
注意点として、控除を適用させるためには、一定の条件をクリアしなければなりません。
不動産売却を成功させたいなら、自身が利用可能な特例をあらかじめ把握しておきましょう。

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不動産売却で知っておきたい住民税の計算方法

住民税の計算方法は複雑なため、3つのシミュレーションから確認していくことをおすすめします。
それぞれポイントを押さえておき、実際の不動産売却で役立ててみましょう。

2,000万円で購入した土地を2,500万円で売却したケース

まず、住民税は譲渡所得に税率をかけて算出します。
不動産の所有年数によって税率が異なるので、住民税を計算するときには注意が必要です。
土地の所有年数が4年のときには、税率が39.63%になります。
また、譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得=売却価格 – 購入価格 – 諸費用
諸費用を250万円にして計算すると、下記の譲渡所得が算出されます。
2,500万円－2,000万円－250万円=250万円
250万円の譲渡所得に税率39.63％をかけると、約99万円が税金として発生します。
土地の所有年数が5年超であれば、税率は下がるため、納税額を抑えられるのが特徴です。

2,000万円で購入した住宅を2,500万円で売却したケース

マイホームを売却するときには、3,000万円の特別控除が利用できます。
先ほどと同じケースで計算すると、以下のような値となるでしょう。
2,500万円－2,000万円－250万円－3,000万円=－2,750万円
特別控除を適用させれば、譲渡所得がゼロになるため、税率をかけても住民税の課税対象にはなりません。
このように、譲渡所得があっても、特別控除が適用できれば、税金は発生しない可能性が高まります。
控除を適用させるには、マイホームの売却や住まなくなってから3年以内など条件の確認が必要です。

購入額がわからない自宅を4,000万円で売却したケース

不動産の購入額が不明なときは、売却額の5%相当を取得費として算出します。
今回のケースでは、以下のように取得費を計算しましょう。
4,000万円×5%=200万円
所有期間9年、諸費用150万円、3,000万円の特別控除適用ありで計算すると、税金は以下のように算出されます。
（4,000万円－200万円－150万円－3,000万円）×20.315％=約132万円
所有期間が5年超では長期譲渡所得になるため、税率が下がります。
売却するタイミングによっては税率が上がり、損をするおそれがあるので注意しましょう。
また、取得費不明で計算すると、税金が高くなるケースがほとんどです。
不動産の購入額は、できる限り把握しておいたほうが、結果的に税金を抑えられる可能性があります。

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まとめ

住民税とは、都道府県民税と市区町村民税を合算した税金です。
不動産売却で利益が出たときには、所得税と住民税が発生しますが、それぞれ支払い時期が異なります。
あらかじめ、税金の計算方法を確認しておくと、不動産売却での失敗を避けやすくなります。