不動産売却時の減価償却とは？計算方法や注意点も解説

不動産を売却すると、税金の支払いや確定申告が必要になることがあります。
税金の計算では、減価償却費が重要となるため、あらかじめ李位階を深めておくことがポイントです。
今回は、不動産売却時の減価償却とはなにか、計算方法や注意点について解説するので、不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却をするなら知っておきたい減価償却費とは？

まずは、減価償却費とはなにかについて解説します。

減価償却の狙いとは？

減価償却とは、経年劣化により価値が減少する資産に対して用いられるものです。
減少した価値の分を、毎年少しずつ経費にし、分配して計上することが主な目的となります。
たとえば、事業で使用するためのパソコンや車を購入した場合で考えてみましょう。
パソコンや自動車は、新品のときの価値が永遠に続くわけではありません。
使っていくうちに価値が少しずつ減少し、最終的にはゼロになります。
毎年減った分の価値を、耐用年数（その財産が使える期間）に渡り、毎年減価償却費として計上することになります。
減価償却は、事業をおこなううえでの損益計算や経営状況を把握することが主な目的です。

土地や建物の売却でかかる税金とは？

不動産を売って利益が出たときにかかる税金が、譲渡所得税というものです。
利益のことを譲渡所得と呼び、譲渡所得がどのくらい生じているかによって、納税額が変わります。
譲渡所得の計算方法は、下記のとおりです。
不動産売却で得たお金⁻（取得費+譲渡費用）
譲渡所得は、買主から支払われた金額ではなく、経費や控除を差し引いたうえで算出します。
つまり、課税対象となる譲渡所得を小さくすることにより、税金の負担を抑えることができるということです。

不動産売却との関係性は？

不動産売却において、減価償却費が関係するのは取得費の部分です。
譲渡所得の計算で出てくる取得費とは、売却する土地や建物を購入したときに支払った費用のことです。
建物の建築費用や不動産取得税、所有権移転に必要な登記費用などが該当します。
建物は築年数の経過により、資産価値が減少する財産です。
そのため、建物の建築費用は取得費として計上できるものの、購入時に支払った金額をそのまま取得費にすることはできません。
そこで、減価償却で減少した分の価値を計算し、適正な金額を計上する必要があります。
なお、土地は価値が減少しないものと考えるため、減価償却の対象外です。
つまり、建物の部分のみが、計算の対象となることを押さえておきましょう。
また、譲渡費用は、売却時にかかった費用のことです。
主なものとして、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消登記の費用や解体費用などが挙げられます。

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不動産売却における減価償却費の計算方法

続いて、不動産を売ったときの減価償却費の計算方法について解説します。

購入代金を確認する

まずは、建物の購入代金がいくらなのかを計算します。
それは、購入時の売買契約書や標準建築単価などから調べることが可能です。
標準建築単価とは、国土交通省が公表している、床面積1㎡辺りの工事費の平均値となります。
この標準建築単価に建物の面積をかけると、建築費用を計算することができます。

建物以外の取得費を確認する

次は、建物以外の取得費を確認します。
建物の建築費用や不動産取得税、所有権移転に必要な登記費用以外にも、印紙代や固定資産税の清算金などがあります。
先述のとおり、譲渡所得税を少なくするためには、取得費となるものをできる限り多く計上することがポイントです。

償却率を調べる

償却率とは、建物の価値が1年間でどのくらい減るのかを示す割合です。
耐用年数と構造によって、割合が異なります。
耐用年数と構造別の償却率は、下記のとおりです。

●木造：0.031
●鉄筋コンクリート造：0.015

上記の数字は、住むための家（非事業用資産）の償却率となります。

経過年数を調べる

次のステップは、経過年数を調べることです。
経過年数とは、不動産を購入してから売却までの期間を指します。
6か月以上は切り上げて1年とし、6か月未満は切り捨てて計算します。
たとえば、購入してからの年数が5年8か月の場合、8か月の部分は切り上げるので、経過年数は6年です。
5年3か月の場合は、3か月の部分を切り捨てて5年とします。

計算式を用いていくらになるのかを算出する

最後に、これまでの情報や数字をもとにして、減価償却費を算出します。
計算式は、下記のとおりです。
建物の取得費×0.9×償却率×経過年数
建物の取得費が2,000万円の木造一戸建てを、経過年数5年で売る場合で考えてみます。
計算方法は2,000万円×0.9×0.031×5となり、減価償却費は279万円です。

確定申告が必要か否かの判断基準

冒頭で解説したとおり、不動産売却では、後日確定申告が必要になるケースがあります。
必要か否かの判断基準は、譲渡所得が発生しているかどうかです。
先述のとおり、譲渡所得税は譲渡所得（利益）に対して課税されることになります。
そのため、譲渡所得がゼロまたはマイナスであれば非課税となり、確定申告は不要です。
計算の結果、確定申告が必要となった場合は、売った翌年に申告手続きが必要となります。
毎年2月16日～3月15日までに、申告と納税を完了させるのが一般的です。
期限を過ぎてしまうと、ペナルティーが生じることもあるので注意なさってください。

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不動産売却の減価償却における注意点

最後に、不動産売却の減価償却における注意点について解説します。

概算取得費を用いる場合は譲渡所得税が大きくなる可能性がある

注意点としてまず挙げられるのが、概算取得費を用いる場合です。
概算取得費とは、実際の取得費がわからないとき、売却金額の5％を取得費に計上することを指します。
購入時の売買契約書や不動産会社に支払った仲介手数料などを取得費にするときは、その証拠となる書類が必要です。
しかし、購入したのが昔だったり、書類を紛失したりするケースもあるでしょう。
証拠となる書類がなければ、取得費として認められない可能性が高いです。
そのようなときは、概算取得費を計上し、確定申告をおこなうことになります。
実際にかかった取得費より概算取得費のほうが少ない場合、譲渡所得が大きくなるのが注意点です。
先述のとおり、譲渡所得税は譲渡所得をもとに計算されることになります。
譲渡所得税を少なくするためのコツは、譲渡所得をできる限り圧縮することです。
概算取得費を計上する場合は、本来支払うべき税金より、多く納税する可能性があることが注意点となります。

譲渡損失が生じた場合も確定申告を検討する

譲渡損失が生じた場合でも、確定申告をする必要があることも注意点の一つです。
先述のとおり、確定申告は譲渡所得が生じた際に必要となります。
しかし、赤字の部分をほかの所得と相殺できる特例があります。
損失の部分だけ所得を減らすことができるので、税金の負担を軽減できるでしょう。
特例を利用するためには、確定申告をおこなうことが条件です。
申告手続きをおこなわないと、特例を利用することができないので、注意点の一つとして押さえておきます。

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まとめ

不動産売却では、建物部分に減価償却の計算が必要です。
計算する際は、建物の取得費や償却率、経過年数などを調べたうえで計算式に代入して算出します。
注意点は、概算取得費を用いる場合に譲渡所得税が大きくなる可能性があることや赤字になっても確定申告を検討すべきことなどです。