心理的瑕疵のある不動産を売却したい！告知義務や売却価格の相場も解説

核家族化や少子高齢化が進む現代、孤独死が発生した物件を相続する方が増えているようです。
基本的に寿命や病死といった自然死であれば、心理的瑕疵（しんりてきかし）には該当しません。
しかし遺体発見時の状態によっては心理的瑕疵物件とみなされ、売却時には買主への告知が必要です。
今回は心理的瑕疵とはなにか、売却価格への影響やトラブルを回避するための告知義務について解説します。
心理的瑕疵物件の売却を検討している方や相続する予定のある方は、ぜひ参考になさってください。

不動産の売却価格に影響がある？心理的瑕疵とは？

心理的瑕疵物件とは、不動産に物理的な問題はないものの、心理的に抵抗を感じる恐れがある物件をいいます。
近年、テレビなどでよく取り上げられることから、「事故物件」という言葉を耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。
事故物件は人が亡くなった物件に対して使われることが多いですが、その事故物件も心理的瑕疵物件の1つです。
心理的瑕疵に該当するのは人の死だけでなく、物件の周辺にお墓や暴力団員の事務所などの嫌悪施設がある場合も含まれます。
冒頭でも触れたように、心理的瑕疵物件に該当した場合は、その旨を買主に告知しなければなりません。
告知義務の有無を知るためにも、具体的にどのようなケースが心理的瑕疵に当てはまるのか確認しておきましょう。

心理的瑕疵に該当するケース

以下のケースに該当する物件は、心理的瑕疵物件として扱われる可能性が高いです。

●物件内で自殺や殺人、事故死などが発生した
●近隣に墓地や火葬場、刑務所などの嫌悪感を覚える施設がある
●近隣に指定暴力団構成員などの反社会的組織が居住している
●マンションの隣室や向かいの部屋で事件・事故が発生した

心理的瑕疵のなかでも、買主から嫌悪感を抱かれやすいのが人の死です。
自殺や殺人だけでなく、事故死や孤独死が発生した場合も売却が難しくなります。
人は誰しも亡くなるものなので、老衰や病死であれば心理的瑕疵には該当しません。
しかし遺体の発見が遅く、腐食が進んでいることで特殊清掃が必要になるような場合は告知が必要です。

人の死の告知に関するガイドラインの制定

汚れや傷といった物理的な瑕疵であれば肉眼で確認できるので、必ず売主に伝えた上で契約に進むでしょう。
もし伝え忘れがあったとしても、引き渡し前に物件内を一緒にチェックするので、買主から指摘される可能性が高いといえます。
しかし心理的瑕疵は目に見えず、また判断基準に関しても曖昧な点が多かったため、告知が必要なのか迷うケースが多々ありました。
たとえばマンションの駐車場で人が亡くなり、告知は要らないと思った売主が何も伝えずに売却したら、その事実を知った買主から苦情が入り、契約の解除を巡ってトラブルになるケースなどです。
このようなトラブルを回避するため、国土交通省は2021年10月に「人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。
このガイドラインには、人の死が生じた不動産の取引における告知の必要性や調査方法などが記載されており、告知基準がより明確になったことで安心して取引がしやすくなっています。
ガイドラインはインターネット上で閲覧できるので、心理的瑕疵物件の売却をご検討中の方はチェックしておくと良いでしょう。

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心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える影響とは？

心理的瑕疵物件を好んで購入する方は少ないため、売却価格は市場相場よりも低くなる傾向にあります。
事故や事故の状況によっても異なりますが、他殺は5割ほど、自殺は3割ほど安くなると考えておきましょう。
たとえば相場が4,000万円の物件は、事故物件に該当すると2,000万円から1,200万円程度になる可能性があります。
ただし心理的瑕疵物件に該当するから必ず値下げしなければならないわけではありません。
あくまでも競合物件と差別化して売却しやすくするための戦略なので、そこまで値下げせずに売り出すことも可能です。
なかには「他殺以外は気にならない」「条件が良いから事故物件でも購入したい」という買主もいます。
物件の立地条件や事件の状況などによっては、目安とされる価格よりも高値で売却できるかもしれません。

仲介での売却が難しければ買取も視野に入れる

心理的瑕疵物件は需要が低く、一般的な不動産に比べて売却期間が長引く傾向にあります。
仲介で売り出しても買主からの反応がない場合や、売却期限が迫っている場合は買取も検討しましょう。
買取とは不動産会社が売主から直接土地や建物を買い取る方法で、買主を探すための売却活動が必要ありません。
仲介における売却期間の目安が約3〜6か月なのに対して、買取であれば約1か月程度で現金化することが可能です。
また売却相手が不動産取引のプロなので、仲介での売却が難しい心理的瑕疵物件でも買い取れる可能性があります。
デメリットとして買取価格が相場よりも低くなる点が挙げられますが、物件を早く手放したい方はぜひ買取もご検討ください。

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心理的瑕疵のある不動産を売却する際の告知義務とは？

先述したように、心理的瑕疵物件を売却する際には告知義務が生じます。
告知義務を怠ると、買主から損害賠償や契約解除を請求されるなど、大きなトラブルに発展する可能性が高いです。
実際に、心理的瑕疵の告知義務を巡って裁判に発展した事例は多数あり、賠償金の支払いを命じられている売主もいます。
トラブルを避けるためにも、心理的瑕疵に該当する事柄は必ず買主に告知し、形として残せるよう売買契約書にも明記することが大切です。

告知義務が発生する心理的瑕疵の基準とは

もう少し具体的に、告知義務が発生する心理的瑕疵の基準を確認していきましょう。
国土交通省のガイドラインによると、次の事象が発生した場合に告知義務が生じるとされています。

●他殺
●自殺
●焼死
●不審死
●発見が遅れた自然死や孤独死

老衰や病死などの自然死に関しては、告知は必要ないとされています。
しかし自然死であっても、遺体を発見するまでに一定期間空いてしまった場合は告知が必要です。
一定期間がどの程度なのか明確なルールはありませんが、特殊清掃が必要になった場合は告知が必要と考えておきましょう。

心理的瑕疵の告知期間

心理的瑕疵の告知がいつまで必要かは、事件や事故の内容に応じて異なるため注意が必要です。
たとえば連日ニュースで報道されるような殺人事件が発生した物件は、経過年数に関係なく告知することをおすすめします。
残虐性が高い事件ほど人々の記憶に残りやすく、何十年前のことであってもインターネットや近隣住民の噂によって、買主の耳に入る可能性が高いためです。
自殺があった物件に関しては、事件発生から6年ほど経過するまでは告知が必要とされていますが、これはあくまでも目安です。
「知っていたら買わなかった」とトラブルになる可能性もあるので、少しでも気になることがあれば不動産会社にご相談ください。

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まとめ

人の死に限らず、近隣に嫌悪施設があるなど、買主が購入を躊躇するような事柄を心理的瑕疵といいます。
心理的瑕疵のある物件を売却する際は、必ず買主に告知し、承諾を得た旨を売買契約書に明記することが大切です。
告知を怠ると買主から損害賠償や契約解除を請求されるリスクがあり、実際にこのようなトラブルは多々発生しています。
買主と売主が納得した上で円滑な不動産取引をおこなうためにも、告知義務は怠らないようご注意ください。