【2026年11月最新】首都圏マンション在庫5.3万件突破・成約平均は4,000万円台へ！買い手優位の市場で「高値掴み」を防ぐ賢い購入戦略

～在庫「5.3万件」突破！マイホーム探しは「じっくり比較・選別できる時代」へ～

「物件価格が上がり続けていて、もうマイホームには手が届かないのではないか……」 不動産ポータルサイトを見ながら、そのように感じて購入を迷われている方も多いのではないでしょうか。

しかし、2026年11月10日に公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）から公表されたばかりの最新データ（2026年10月度）を紐解くと、市場の潮目はすでに大きく変わり、購入検討者にとって追い風となる「選べる市場」が到来していることがわかります。

まずは首都圏中古マンションの物件数（需給バランス）を見てみましょう。

• 在庫件数（現在売り出されている物件総数）： 53,510件（前年同月比＋22.5％・8ヶ月連続増加）

• 新規登録件数（10月に新しく売り出された件数）： 20,072件（前年同月比＋25.8％・5ヶ月連続増加）

• 成約件数（10月に実際に売れた件数）： 3,392件（前年同月比－19.7％・7ヶ月連続減少）

市場に出回る在庫件数は前年より2割以上増え、5.3万件を突破しました。さらに月間2万件を超えるペースで新規物件が次々と登場しています。

数年前のような「良い物件が出たら即決しないと他の人に買われてしまう」という過熱状態は落ち着き、現在は買主が複数の候補物件を冷静に比較し、予算やライフスタイルに合う一軒をじっくり見極められる環境へと移行しています。

■ポータルサイトの「平均7,000万円」に惑わされないで！実際に買われているのは「4,979万円」

いま物件探しをしている方に最も知っておいていただきたい事実が、ポータルサイト等に並んでいる「売出価格（在庫価格）」と、買主が実際に契約している「成約価格」の大きなギャップです。

2026年10月度の首都圏中古マンション価格を比較すると、驚くべきコントラストが浮かび上がります。

• 在庫平均価格（売れ残っている物件を含む売出価格）： 7,007万円（前年同月比＋24.3％・27ヶ月連続上昇）

• 成約平均価格（実際に売買が成立した価格）： 4,979万円（前年同月比－6.5％・6ヶ月連続下落）

売り出されている在庫の平均価格がついに7,000万円を超えた一方で、実際に買われている物件の平均価格は6ヶ月連続で下落し、5,000万円の大台を割り込む「4,979万円」となりました。その差は実に2,028万円（㎡単価でも在庫120.59万円/㎡に対し、成約79.44万円/㎡）にものぼります。

なぜこれほどの差が生まれているのでしょうか。 理由はシンプルで、過去の価格高騰イメージを引きずったまま「強気すぎる価格」で売り出された物件が買主に敬遠されて在庫として積み上がり、適正な価格帯の物件や、価格調整（値下げ）に応じた物件だけが成約しているからです。

つまり、ネット上の「7,000万円台ばかり」という売出情報だけを見て諦める必要はまったくありません。売主の希望価格と実勢相場のギャップが広がっている今こそ、プロの仲介担当者を通じて「成約事例に基づいた妥当な価格であるか」を検証し、場合によっては根拠ある価格交渉を行うことで、「高値掴み」を確実に防ぐことができます。

■横浜・神奈川エリアで賢く買うための「2つの狙い目ルート」

東京都区部の中古マンション成約平均価格がいまだ7,316万円（成約㎡単価129.69万円/㎡）と高水準にあるなか、現実的な予算と住環境のバランスを求めて多くの購入層が注目しているのが神奈川県エリアです。最新データからは、神奈川エリアで賢くマイホームを手に入れる「2つの狙い目」が見えてきます。

ルート1：価格調整が入り始めた横浜・川崎の「築25〜30年前後マンション」を狙う 10月度の横浜・川崎市における中古マンション成約価格は平均4,111万円（前年同月比－3.7％）、成約㎡単価は63.25万円/㎡（同－4.0％）と2ヶ月ぶりに下落へ転じました。注目すべきは、成約物件の平均専有面積が64.83㎡、平均築年数が「30.19年」となっている点です。

新築や築浅マンションがファミリー層の手の届きにくい価格帯になるなか、「駅アクセスや生活利便性の高い立地で、4,000万円前後の築25〜30年台のマンションを購入し、自分好みにリノベーションして住む」という選択が非常に合理的な解として選ばれています。また、湘南・県央などの「神奈川県他」エリアでは平均成約価格2,961万円・平均面積68.09㎡となっており、3,000万円以内でゆとりある広さを確保する動きも堅調です。

ルート2：管理費負担のない「神奈川の中古戸建」へシフトする もう一つの有力な選択肢が「中古戸建」です。実はマンションの成約単価が下落する一方で、首都圏の中古戸建成約価格は平均3,938万円（前年同月比＋3.6％）と10ヶ月連続で上昇しています。

とくに神奈川県内の中古戸建には実需層の熱い視線が集まっています。

• 横浜・川崎市（中古戸建）： 平均成約価格 4,663万円（前年同月比＋2.6％）、平均建物面積 104.65㎡

• 神奈川県他（中古戸建）： 平均成約価格 3,378万円（前年同月比＋7.6％）、成約件数 前年同月比＋6.0％

10月度において、首都圏の全エリア・全種別の中で成約件数が前年プラスとなったのは「神奈川県他（湘南・県央エリア等）」の中古戸建だけでした。

マンション特有の「毎月の管理費・修繕積立金の値上がりリスク」や「駐車場代」がない戸建住宅は、住宅ローン金利の先行きを意識するファミリー層にとって総支払額（ランニングコスト）を抑えやすいのが大きな魅力です。横浜・川崎なら4,000万円台後半、湘南・県央エリアなら3,000万円台前半で100㎡超の広さが手に入るため、マンションと並行して戸建を比較検討する価値は非常に高いと言えます。

■「選べる市場」で後悔しない物件購入を実現する3つのチェックポイント

在庫が豊富な今のマーケットで、資産価値と満足度の高い住まいを見極めるためのポイントは3つです。

1. 「売出価格」ではなく「直近の成約単価（坪単価・㎡単価）」で割安・割高を判断する 

2. 見た目の総額だけで判断せず、同じマンション内や近隣エリアの直近成約データと照らし合わせ、「相場より強気に出ている在庫」なのか「適正価格のお買い得物件」なのかをデータで診断することが不可欠です。

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4. 売り出し開始からの「経過期間」と価格交渉の余地を見極める 

5. 在庫が増えている現在は、売り出しから3ヶ月以上経過して売主様が価格見直しを検討し始めている物件も少なくありません。物件ごとの背景を読み解き、適切なタイミングで交渉を行うことで、有利な条件で契約できる可能性が広がります。

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7. 物件価格だけでなく「維持費・リフォーム費用・将来の売却しやすさ」まで試算する 

8. 築30年前後のマンションであれば「長期修繕計画や管理状態」、中古戸建であれば「建物のメンテナンス履歴や立地（資産性）」など、購入後にかかるコストと将来の出口戦略（リセールバリュー）まで含めたトータル予算で比較しましょう。

株式会社ClasiQ（クラシク）では、買主様にとって不利益な「強引な押し売り」は一切行わず、レインズの最新成約データや建物のプロ目線でのリスク診断をもとに、お客様一人ひとりのライフプランに最適な購入戦略をご提案しています。

「気になっている物件の価格が妥当かどうか診断してほしい」「横浜・神奈川エリアで、マンションと戸建のどちらが自分たちに合っているか資金計画から相談したい」という方は、ぜひお気軽にクラシクまでご相談ください。