【2026年9月度レインズ速報】首都圏の中古住宅、ついに1都3県で成約件数が「二桁マイナス」へ。神奈川・横浜エリアの動向と今後の見通しを徹底解説

こんにちは、株式会社ClasiQ（クラシク）です。

2026年10月13日に、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）より「2026年9月度 月例速報 Market Watch サマリーレポート」が公表されました。

今回のレポートで最も注目すべきトピックスは、首都圏（1都3県）の中古マンション・中古戸建ともに、成約件数が前年同月比で大幅な「二桁マイナス」を記録した点です。

長らく続いていた価格高騰の波に対し、市場がどのような反応を見せているのか。首都圏全体の最新データとともに、私たちが拠点とする神奈川県（横浜・川崎および県央・湘南エリア）の独自の動きを紐解きながら、今後の見通しと対策について考察します。

■ 1. 2026年9月度の全体概況：マンション・戸建ともに成約件数が急減

まずは首都圏全体の主要指標を見てみましょう。中古マンションは6ヶ月連続、中古戸建は2ヶ月ぶりに成約件数が減少し、いずれも二桁の大幅なマイナスとなりました。

【首都圏 中古マンション市場（2026年9月度）】

・成約件数：3,457件（前年同月比 -22.7%／6ヶ月連続で減少、減少率が拡大）

・在庫件数：50,450件（前年同月比 +15.1%／7ヶ月連続で増加、5万件の大台を突破）

・新規登録件数：17,721件（前年同月比 +15.4%／4ヶ月連続で増加）

・成約㎡単価：81.07万円/㎡（前年同月比 -4.8%／5ヶ月連続で下落）

・成約価格：5,111万円（前年同月比 -4.5%／5ヶ月連続で下落）

【首都圏 中古戸建住宅市場（2026年9月度）】

・成約件数：1,658件（前年同月比 -16.5%／2ヶ月ぶりに減少）

・在庫件数：23,587件（前年同月比 +0.2%／ほぼ横ばいながら8ヶ月ぶりに増加）

・新規登録件数：6,647件（前年同月比 +2.3%／3ヶ月連続で増加）

・成約価格：4,116万円（前年同月比 +5.4%／9ヶ月連続で上昇）

■ 2. 【データ図解】1都3県の全エリアに広がる「二桁マイナス」の波

今回のデータで特筆すべきは、特定の地域だけでなく、1都3県（東京・神奈川・埼玉・千葉）のほぼ全域で成約件数が二桁のマイナスに落ち込んだことです。

【中古マンション 成約件数（エリア別）】

・東京都区部：1,385件（前年同月比 -30.6% ／ 9ヶ月連続減）

・東京都多摩：314件（前年同月比 -28.0% ／ 2ヶ月連続減）

・埼玉県：398件（前年同月比 -18.6% ／ 2ヶ月ぶり減）

・神奈川県他：255件（前年同月比 -16.7% ／ 2ヶ月連続減）

・横浜・川崎市：658件（前年同月比 -14.5% ／ 3ヶ月連続減）

・千葉県：447件（前年同月比 -6.7% ／ 2ヶ月ぶり減）

【中古戸建 成約件数（エリア別）】

・東京都区部：263件（前年同月比 -24.6% ／ 7ヶ月連続減）

・横浜・川崎市：242件（前年同月比 -23.2% ／ 23ヶ月ぶり減）

・千葉県：316件（前年同月比 -17.1% ／ 2ヶ月ぶり減）

・神奈川県他：203件（前年同月比 -15.4% ／ 3ヶ月連続減）

・埼玉県：403件（前年同月比 -11.2% ／ 6ヶ月ぶり減）

・東京都多摩：231件（前年同月比 -6.5% ／ 3ヶ月ぶり減）

このように、中古マンションでは千葉県を除くすべての地域で二桁マイナス、中古戸建にいたっては1都3県すべての都県単位（東京-17.1%、神奈川-19.8%、埼玉-11.2%、千葉-17.1%）で二桁マイナスを記録しています。

■ 3. 【考察】なぜ成約件数はここまで急減したのか？

成約件数が急減した最大の理由は、単なる需要の消失ではなく、「売主様の希望価格（売出価格）」と「買主様が実際に買う価格（成約価格）」のギャップが限界に達していることにあります。

● ① 「売出価格（在庫）」と「成約価格」の過去最大級の乖離

首都圏の中古マンションにおける「価格のギャップ」を見ると、現在の市場の歪みがはっきりと浮かび上がってきます。

・在庫（売出中）平均：6,971万円（㎡単価 119.97万円 ／ 前年比 +27.5%・26ヶ月連続上昇）

・新規登録（新規売出）：6,813万円（㎡単価 118.01万円 ／ 前年比 +16.1%・29ヶ月連続上昇）

・成約（実際の取引）：5,111万円（㎡単価 81.07万円 ／ 前年比 -4.5%・5ヶ月連続下落）

⇒ 売出価格と成約価格の差額：約1,860万円（㎡単価差：約38.90万円）

売主様は過去の価格上昇トレンドを背景に強気の価格（平均約6,971万円）で売り出していますが、買主様は高すぎる物件に手を出さず、実際に成約しているのは平均5,111万円の物件にとどまっています。

結果として、「強気価格の物件が売れ残って在庫が5万件超に膨れ上がり、適正価格の物件や割安な物件だけが成約している」という二極化が、成約件数の急減と成約単価の下落を同時に引き起こしています。

● ② 前年（2025年）のシステム改修に伴う反動減

もう一つの要因として、2025年1月以降にレインズの成約登録適正化に伴うシステム改修が行われた影響で、前年（2025年9月）の成約件数がマンション+46.9%、戸建+55.0%と異例のプラスを記録していました。今年の二桁マイナスには、この「前年の高いハードルに対する反動」も含まれている点は冷静に捉えておく必要があります。

■ 4. 【エリア深掘り】神奈川県（横浜・川崎・県央・湘南）の市場はどう動いている？

首都圏全体で成約件数が減少し、東京都区部（マンション単価 -0.9%）や多摩（同 -5.7%）、埼玉県（同 -3.6%）のマンション価格が下落に転じる中、神奈川県は「件数は減少しつつも、価格は底堅く上昇を維持している」という非常に特徴的な動きを見せています。

● 横浜・川崎エリア：価格の底堅さと「選別」の始まり

・中古マンション：成約件数 658件（前年比 -14.5%）／ 成約㎡単価 66.39万円/㎡（+1.2%）／ 成約価格 4,368万円（+2.8%）

・中古戸建住宅：成約件数 242件（前年比 -23.2%）／ 成約価格 4,904万円（+6.0%）

横浜・川崎市では、中古マンションの成約㎡単価が66.39万円/㎡（+1.2%）と3ヶ月ぶりに上昇へ転じ、中古戸建の成約価格も4,904万円（+6.0%）と上昇しました。

平均7,405万円に達した東京都区部のマンションから、利便性と住環境のバランスが良い横浜・川崎エリアへ流入する需要が価格を支えています。ただし、中古戸建の成約件数が24年10月以来23ヶ月ぶりに減少（-23.2%）へ転じたことは、横浜・川崎エリアでも買主様の予算上限が近づき、物件の選別が厳しくなっているサインと言えます。

● 神奈川県他（藤沢・辻堂などの湘南、海老名などの県央エリア）：マンション需要が急伸

・中古マンション：成約件数 255件（前年比 -16.7%）／ 成約㎡単価 46.55万円/㎡（+11.7%）／ 成約価格 3,086万円（+6.8%）

・中古戸建住宅：成約件数 203件（前年比 -15.4%）／ 成約価格 3,139万円（-3.8%）

さらに注目すべきは、横浜・川崎を除く「神奈川県他」エリアです。中古マンションの成約㎡単価が前年比+11.7%（46.55万円/㎡）と9ヶ月連続で上昇し、首都圏で最も高い伸び率を記録しました。

成約価格の平均が3,086万円（専有面積66.40㎡）と、3,000万円台でゆとりある広さを確保できることから、実需層（ファミリー層など）の堅調な受け皿となっています。一方、同エリアの中古戸建は成約価格が3,139万円（-3.8%）と9ヶ月ぶりに下落しており、価格調整を行った物件から優先的に成約している様子がうかがえます。

■ 5. 今後の見通しと、売主様・買主様が取るべき戦略

● 今後の見通し：本格的な「選別市場（買主優位）」への移行

首都圏のマンション在庫が5万件を超え、新規登録件数も増え続けている現在、市場は「出せば売れる」という売主優位の相場から、買主様がじっくり物件を比較検討する「選別市場」へ完全にシフトしています。

● 【ご売却を検討中の方へ】「精緻な価格設定」と「囲い込みのない情報公開」が必須

在庫が積み上がっている局面で、周囲の「売れ残っている高い在庫価格」に合わせて売り出してしまうと、買主様の検索候補から外れ、結果的に販売の長期化や大幅な値下げを招くリスクが高まります。今の市場で納得のいく売却を実現するためには、以下の2点が決定的に重要です。

1. 「売出価格」ではなく「直近の成約データ」に基づく価格設定

エリアごとのリアルな成約相場と買主様の予算感を正確に捉え、最初から「買主様が動く適正価格」でマーケットに臨むこと。

2. 物件情報を囲い込まず、市場全体へ100%開放すること

成約件数が減っている今、1社だけの顧客に頼る売却活動は非常に危険です。他社も含めたすべての不動産会社・すべての購入希望者に物件情報を即時開放し、広告露出を最大化することで、最も条件の良い買主様と出会う確率を高めることができます。

● 【ご購入を検討中の方へ】選択肢が増え、冷静に価値を見極められる好機

買主様にとっては、在庫件数が増加していることで「比較できる物件の選択肢が増えている」という大きなメリットがあります。

また、売出から時間が経過している物件などでは、価格交渉や条件交渉の余地が生まれるケースも増えています。表面的な売出価格の高さだけで諦めず、建物の状態や将来の資産価値をプロと一緒に冷静に見極めることが大切です。

■ まとめ：転換期の不動産市場だからこそ、フェアで透明性の高いパートナーを

2026年9月度のレインズデータは、首都圏および神奈川県の不動産市場が新たなフェーズに入ったことを明確に示しています。

私たち株式会社ClasiQは、横浜を拠点に、こうした市場の変化を最新の客観的データで分析し、売主様・買主様の利益を最優先する「フェアネス仲介」を徹底しています。情報を一切囲い込まずマーケット全体へ即時開放し、キャリア10年以上の経験豊富なプロフェッショナルが、ノルマに縛られない誠実なご提案をお約束します。

・「横浜・神奈川エリアで、今の相場なら自宅がいくらで売れるのか正確に知りたい」

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