不動産売却で重要な仲介手数料とは？計算方法・安さだけで選ぶリスクも解説

仲介による不動産売却をおこなうと、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料の金額次第では売却益が減額されるため少しでも安く抑えたいところですが、価格の安さだけで依頼先を決めても良いのか、迷うところでしょう。
今回は不動産の売却シーンにおける仲介手数料とは何か、上限金額の計算方法や安さだけを理由に不動産会社を選ぶリスクと併せて解説します。

不動産売却の前に確認しておきたい仲介手数料とは

不動産会社を通じて不動産を売却するときに覚えておきたいのが仲介手数料です。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産会社を通じて不動産の購入および売却をおこなうとき、買主と売主の仲介業務を担った不動産会社に支払う費用です。
不動産会社に対する成功報酬として支払うものであり、不動産の売買契約が不成立あるいは白紙解除となれば仲介手数料は発生しません。
仲介手数料の対象となる業務は、不動産売却に関連した売主へのアドバイスをはじめ、ポスティングチラシの作成や売却に向けた条件交渉など多岐にわたります。
なお、宅地建物取引業法（宅建業法）においては高額請求を防ぐ目的で、仲介手数料に上限金額が定められています。
不動産の売却にいくらの費用がかかるか計算するには、仲介手数料を含めた金額を想定しておかなければなりません。

仲介手数料は消費税の対象

仲介手数料は消費税が課される対象です。
消費税がかかる理由は「事業として事業者がおこなうもの」を消費税が発生する条件に設定している点が挙げられます。
不動産会社にとって不動産売却における仲介業務は事業の一部であり、売主は仲介手数料に消費税を加算した金額を支払わなければならないのです。
なお、不動産会社が異なると仲介手数料の表記方法が税込みから税抜きに変わるケースがあることも併せて覚えておきましょう。

仲介手数料の支払いが生じるタイミング

仲介手数料はあくまでも不動産会社への成功報酬であり、不動産の売買契約が成立したあとに支払い義務が生じます。
合計2回の分割払いが一般的で、最初は売買契約の成立時、2回目は売却する不動産の引き渡し時にそれぞれ半額ずつ支払います。
ただし、売却する不動産を引き渡すタイミングで一括払いが必要になるケースもあるため、売却を検討している方は事前に確認すると良いでしょう。
仲介手数料は振込にも対応可能ですが、原則的には現金払いを選択することになります。
支払いが必要なタイミングを迎えるまでに必要な金額を手元に準備しましょう。

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不動産売却時に支払う仲介手数料の計算方法

不動産を売却するにあたり、仲介手数料の相場を把握しておきたい方はいるでしょう。
仲介手数料は不動産の売却代金に応じて変化するため、相場と呼べる指標は存在しません。
その代わり、宅建業法では上限金額が設定されており、いくらまで請求される可能性があるか計算することは可能です。
不動産の売却時に仲介手数料がいくらかかるか目安を知りたい方は、上限金額を参考にすると良いでしょう。

仲介手数料の上限金額の計算方法とは

仲介手数料の上限金額は、不動産の売却代金によって異なる計算方法を用いて求められます。
計算方法は「200万円以下」と「200万円超え～400万円以下」そして「400万円超え」の3段階に応じた3パターンです。

●200万円以下：不動産の売却代金 × 5％ ＋ 消費税
●200万円超え～400万円以下：不動産の売却代金 × 4％ ＋ 2万円 ＋ 消費税
●400万円超え：不動産の売却代金 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

不動産の売却代金はすべて税抜きの金額を用いて計算してみてください。
仲介手数料の計算方法に対する理解を深めるためにも、具体的な数値を用いて計算してみましょう。

仲介手数料の計算例

仲介手数料の計算方法に慣れるためにも、2,500万円で不動産を売却したと仮定します。
このときの仲介手数料は、以下の計算式で求められる金額が上限となります。
2,500万円 × 0.03 ＋ 6万円 × 1.1 ＝ 81万6,000円
仲介手数料の計算に慣れておくと、不動産会社から請求された金額が正確かどうか判断できるため、ぜひ覚えておいてください。

低廉な不動産を対象とした仲介手数料の特例制度

2019年8月30日の法改正にともない、不動産の仲介手数料制度の一部が変更されました。
これにより、売却する不動産が低廉な空き家などに該当するケースでは、従来の上限金額を超える税込み33万円まで仲介手数料を請求できるようになります。
低廉とは価格が安いことを意味し、不動産業界においては価格が800万円未満の物件を表します。
仲介手数料制度の変更による上限金額の変化について、不動産の売却代金を200万円・400万円・700万円の3パターンに分けて比較してみましょう。
従来の計算方法を用いると、不動産の売却代金が200万円のケースは11万円、400万円のケースでは19万8,000円、700万円では29万7,000円でした。
法改正以降はすべてのケースにおいて33万円まで請求可能となり、上限金額には3万3,000円～22万円もの差が生じています。
売却代金が安い不動産ほど仲介手数料として支払う金額が高くなることを覚えておきましょう。

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仲介手数料だけを基準に不動産の売却依頼先を決めるリスク

不動産売却において仲介手数料の高さはネックで、少しでも安く抑えたいと思うことでしょう。
「仲介手数料0円」や低価格を売りにして集客を図る不動産会社もあり、低コストで不動産取引できる会社を選びたくなる気持ちもわかります。
しかし、仲介手数料は不動産会社の利益となるため、あまりにも安い金額に設定している会社は注意が必要です。

仲介手数料が大幅に安い不動産会社のリスク

仲介手数料を0円とするなど、金額があまりにも安い不動産会社は、囲い込みのリスクが懸念されます。
囲い込みとは別の不動産会社に買主を取られないよう、すでに売却したなどと嘘の情報を伝える行為です。
不動産会社は売主と買主を自社で見つけると、双方から仲介手数料を受け取れるため、仲介を通じて利益が多く入ります。
顧客の囲い込みをおこなうと購入希望者が見つかる可能性が低くなり、売却活動の長期化にともなう不動産価格の値下げが必要になるリスクがあります。
本来であれば売却可能だった金額で売れなかった結果、売却益が少なくなることが予想されるため、仲介手数料が安いからと安易に飛びつくのはリスクが大きいと言えるでしょう。

リスクを回避するには信頼できる不動産会社を選ぶこと

リスクを避け不動産売却を成功させるためには、仲介手数料の安さだけでなく、信頼のおける不動産会社を選ぶことが大切です。
売却相談などを通じて売却活動を積極的におこなってくれるか、誠実な対応が期待できるかなどのポイントで判断すると、信用できる不動産会社を探しやすくなります。
仲介手数料を安く設定している不動産会社でも信頼して売却活動を任せられる会社があることも事実です。
その背景には企業努力がある可能性もあるため、手数料が安い理由を事前に確認しておくことが重要です。

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まとめ

仲介手数料とは、不動産売買において仲介業務を担当した不動産会社に支払う成功報酬です。
計算方法は不動産の売却代金によって異なり、高額請求を防ぐために上限金額が設定されています。
仲介手数料の安さだけで判断すると囲い込みのリスクが高まるため、信頼できる不動産会社を選びましょう。