不動産投資における「利回り」とは？平均相場や計算方法と併せて解説

不動産投資について調べるなかで「利回り」との言葉をよく目にする方もいるでしょう。
しかし、初めて不動産投資に触れる方にとっては、利回りが何なのかわかりにくく、どれほど重要なポイントなのか理解しにくいのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産投資における利回りとは何か、平均相場や計算方法とともに解説します。

不動産投資における利回りとは

利回りとは、不動産を投資用物件として活用した場合、期待される収益を計算するために用いる指標です。
不動産投資を通じて得られる利益を投資費用で割って算出できるもので、一般的には不動産会社の広告あるいはWebサイトの不動産情報に掲載されています。
数ある候補のなかから収益につながる不動産を選ぶ指針として用いられるケースも多く、不動産購入時に活用されるのが基本と考えて良いでしょう。
なお、利回りとして用いられる数値は、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類に大別できます。

表面利回りとは

表面利回りは、別名「グロス利回り」とも呼ばれ、不動産の購入価格と年間収益として得られる金額の関係性を示す指標です。
不動産会社の広告やWebサイトに掲載される利回りは、基本的に表面利回りが用いられます。
投資目的で購入する不動産を比較検討するための指針としては有用ですが、計算結果には不動産の所有や維持管理にかかる費用は含まれていません。
購入した不動産で投資を始めた結果、利回りの数値が表面利回りを下回ることもあります。
具体的な数値を知りたい場合には不向きであり、名前の通り表面的な利回りを把握したい場合には便利な指標といえるでしょう。

実質利回りとは

実質利回りは、別名「ネット利回り」とも呼ばれ、表面利回りに不動産の所有および維持管理にかかる費用をくわえた指標です。
実質利回りを計算する際に必要となる費用には、各種税金、投資用不動産の維持管理費用、各種保険料などが含まれます。
管理および投資にかかるコストをすべて考慮して利回りを算出するため、実質利回りは表面利回りと比較して現実的な数値を把握するのに役立ちます。
不動産投資を成功させるには、表面利回りだけでなく、実質利回りの計算結果を基に、さまざまなケースを具体的にシミュレーションすることが重要です。

不動産投資における利回りの平均相場

不動産投資における利回りの意味を理解したところで、どのくらいの相場が利回りとして適切なのか気になる方もいるでしょう。
次は、不動産投資を実施するにあたり知っておきたい、利回りの平均相場を解説します。

データから見る投資用不動産の平均利回り相場

一般財団法人日本不動産研究所が公表した「不動産投資家調査」によれば、2023年4月時点におけるワンルームタイプの賃貸住宅の期待利回りは以下のとおりでした。

●城南地区（目黒区・世田谷区）：3.8％
●城東地区（墨田区・江東区）：4.0％

城南地区は渋谷駅および恵比寿駅まで、城東地区は東京駅および大手町駅まで、それぞれ電車を利用して15分以内の鉄道沿線が対象となります。
また、ファミリー向けの賃貸住宅の利回りは、城南地区が3.9％、城東地区が4.1％であり、ワンルーム・ファミリー向けともに大差のない結果となりました。
なお、札幌地区や名古屋地区など、全国のほかの地区を見ても、ワンルームおよびファミリー向けの賃貸住宅の期待利回りは5.0％±0.5％以内に収まっています。

不動産投資における理想的な利回り相場

不動産投資において理想的な利回りの平均値は、平均相場プラス1～2％が適切とされています。
たとえば、先述した不動産投資家調査のデータを参考にすると、城南地区の理想的な利回りは4.8～5.8％、城東地区は5.0～6.0％といえます。
なお、収益が見込めると判断できる不動産であれば、数値が高いほうが投資成功率的には有利ですが、高すぎる場合は注意が必要です。

利回りの平均相場を調べるにあたり必要な諸経費の具体例

不動産投資における具体的な諸経費としては、購入する不動産の消費税や仲介を依頼した不動産会社への仲介手数料、印紙税、不動産取得税が挙げられます。
不動産の所有権移転登記手続きに必要な登録免許税と、手続きを依頼する司法書士への手数料も必要です。
税金だけでも多くの費用がかかります。
なかでも、仲介手数料は不動産の購入価格に応じて上限が決められていますが、高額になると数十万円にのぼる可能性があるため、注意が必要です。

不動産投資における利回りの計算方法

不動産を取得し投資を始めるには、自分で利回りを計算することが重要です。
例を交えて計算方法を解説するので、参考にしながらシミュレーションしてみてください。

表面利回りと実質利回りの計算式

表面利回りおよび実質利回りを算出するには、以下の計算式に数値を当てはめて計算します。
表面利回り ＝（1年あたりの家賃収入 ÷ 不動産価格）× 100
実質利回り ＝（1年あたりの家賃収入 － 諸経費）÷ 不動産価格 × 100
それでは、具体的な数値を当てはめて、表面利回りと実質利回りを計算します。
なお、利回りを計算する際は、空室がないものと仮定します。

表面利回りの計算シミュレーション

表面利回りをシミュレーションするにあたり、必要な数値を以下と仮定します。

●部屋数：15部屋
●家賃：一律1か月あたり7万円
●不動産価格：1億2,000万円

1年あたりの家賃収入は、家賃 × 部屋数 × 12か月で計算することができます。
したがって、7万円 × 15部屋 × 12か月 ＝ 1,260万円となります。
このため、表面利回りは 1,260万円 ÷ 1億2,000万円 × 100 ＝ 10.5% となります。
なお、前提条件として投資用不動産が満室であると仮定し、諸経費を含めずに計算しているため、表面利回りは高い数値となっているでしょう。

実質利回りの計算シミュレーション

実質利回りを計算するには、表面利回りの計算時に設定した条件にくわえて、取得時の諸経費や維持管理コストも考慮する必要があります。
今回は、具体的にシミュレーションするために、諸経費および維持管理コストを含め、以下のとおりに設定しました。

●部屋数：15部屋
●家賃：一律1か月あたり7万円
●不動産価格：1億2,000万円
●諸経費：450万円
●1年あたりの維持管理コスト：230万円

計算に必要な条件を上記のように設定した結果、実質利回りは（1,260万円 － 230万円）÷（1億2,000万円 ＋ 450万円）× 100 ＝ 約8.27%となります。
同じ条件でシミュレーションした表面利回りは10.5%であり、実質利回りと比較すると約2.23%の差が生じることがわかります。
今回は、満室の状態でシミュレーションしましたが、空室リスクも考慮して利回りを計算すると、より正確な結果が得られるでしょう。
空室リスクを考慮して計算する場合、たとえば入居率を80％とするケースでは、1年あたりの家賃収入に0.8を掛けることで算出できます。
不動産投資が成功するか否かを判断するためにも、さまざまなパターンを計算し、十分に検討することが重要です。

まとめ

不動産投資における利回りとは、不動産を活用して得られる収益の見込みを指します。
利回りの相場は、不動産があるエリアの平均よりも1～2％高い数値が理想的です。
不動産投資で利益が上げられるか調べるためにも、具体的な数値を用いて計算することをおすすめします。