不動産の購入に必要な年収とは？予算の計算方法などを解説！

結婚や出産をはじめとするライフイベントをきっかけにして、不動産の購入を検討している方は多いでしょう。
また、転職や介護などによって生活環境が変化するときに、住宅の購入を考える方も増えています。
住宅ローンの返済期間は30年以上と長期にわたるケースが多いため、不動産の購入に必要な年収や予算を把握することが重要です。
今回は、不動産を購入するための予算の計算方法と、住宅ローンの返済比率について解説します。

不動産を購入するために必要な予算はどれくらいか

不動産の購入価格は、数千万円単位になる可能性が高く、長期間にわたる返済が必要な場合もあります。
不動産の購入後も生活費や教育費、老後資金などを捻出する必要があるため、無理なくローンを返済できる金額の不動産を選ぶことが大切です。
まずは、不動産を購入するために必要な予算を把握し、無理のない資金計画を立てましょう。
なお、物件を選ぶ際には火災保険料や登記費用、固定資産税なども念頭に置きましょう。

これらは意外と大きいため、あらかじめ試算しておくと安心です。

中古物件ではリフォーム費用がかかることもあり、総支出を把握したうえで判断することが大切です。

予算の参考になるデータは年収倍率

住宅ローンの返済を滞らせないためには、自分の年収に見合った価格の不動産を購入することが重要です。
その参考となるデータの一つが年収倍率です。
年収倍率とは、住宅の価格が購入者の年収の何倍かを示す数値であり、一般的には5倍以内が適切とされてきました。
しかし、この目安は住宅ローン金利が3％前後だったバブル崩壊直後の時期に基づいています。
現在は、住宅ローン金利が低下し、返済総額も減少傾向にあるため、年収倍率は5倍から7倍が適当と考えられるでしょう。
参考までに、バブル崩壊直後の金利は3％程度でしたが、現在では1％台の金利商品も登場しています。
金利の種類には固定金利と変動金利があり、それぞれ返済期間全体での総支払額や月々の返済額の変動リスクが異なります。
そのため、状況に応じた選択が求められます。
また、エリアごとの物件相場により、同じ年収でも年収倍率の上限が変動することがあります。
金利が変動した場合に、返済額が増減しても家計に支障が出ないかを長期的に検討することが重要です。

不動産の購入に必要な頭金とは

頭金とは、住宅ローンを利用して不動産を購入する際に、購入代金の一部を先に支払うことです。
頭金を多く支払うと、住宅ローンの借入額を減らすことができ、月々の返済額を抑えることができます。
不動産の購入に際しては、贈与税の特例を利用できる場合もあるため、親などからの資金援助を受けることも一般的です。
ただし、貯蓄の大半を頭金に充てると、急な出費に対応できなくなる可能性があるため、注意が必要です。
また、金融機関によっては、頭金の額が金利の優遇条件に影響する場合があります。
頭金を増やすことで返済総額を抑えられますが、手元資金が不足しないよう、将来の支出や収入見込みも考慮して決定することが重要です。

借入可能額を頭金に追加した金額が不動産の購入に使える資金

借入可能額とは、金融機関が審査を基に提示する住宅ローンの上限額です。
この金額と頭金を合計した金額が、不動産の購入に充てられる資金となります。
ただし、借入可能額はあくまで上限の目安であり、生活費や将来の支出を考慮して、実際には余裕を持たせることが重要です。

不動産を購入するための予算の計算の仕方

前に述べたように、不動産の購入にかける予算を誤ると、急な出費に対応できなくなるなどの問題が生じる恐れがあります。
そのため、購入可能な予算をまず計算し、将来の住宅ローン返済にかかる費用をシミュレーションしておきましょう。
ここでは年収500万円を想定したシミュレーションを例に、不動産を無理なく購入できる予算の考え方をご紹介します。

借入可能額の目安は現在の年収から計算できる

先に触れたように、不動産の購入に充てられる金額は、頭金と借入可能額の合計です。
借入可能額は、住宅ローンを提供する金融機関の方針によって異なりますが、現在の年収を基に大まかな上限を把握することができます。
一般的には、住宅ローンの年間返済額として適切な金額は年収の25％以内とされています。
このため、この数字を用いて借入可能額の上限を算出する方法がよく使われます。

年収や現在の家賃ごとに不動産購入の予算をシミュレーション

ここでは年収をもとに、不動産購入の予算をシミュレーションします。
シミュレーションでは、年間返済額を年収の25％とし、住宅ローン金利を1.7％、返済期間を35年間、ボーナス時加算なしという前提で試算しました。
その結果、税込年収300万円で1,970万円、税込年収500万円で3,290万円、税込年収700万円で4,610万円が借入額の目安となります。
たとえば、年収500万円で3,500万円の不動産を購入する場合、頭金として210万円が必要という計算になります。
同じ年収でも、家族構成やライフスタイルによって返済に回せる金額は異なるため、現在の家賃からも試算してみましょう。
さらに、家計の支出は子どもの成長や転職による収入の変化などで増減する可能性があり、車の買い替えや家電の故障といった不意の出費も考慮する必要があります。
そのため、毎月の返済額には余裕を持たせることが賢明です。
前と同じ前提条件で計算すると、現在の家賃が7万円で住宅ローン返済額も月7万円に抑えたい場合、借入可能額の目安は2,210万円です。
毎月9万円を返済に充てられるなら2,840万円まで、家賃が10万円の場合は3,160万円、そして12万円まで支払える場合は3,790万円まで借り入れ可能と考えられます。

住宅ローンの返済比率とは

これまでの年間返済額と合わせて、住宅ローンを組む際に把握しておきたい指標のひとつが返済比率です。
適切な返済比率を理解しておくことで、将来的に住宅ローンの返済が困難になるリスクを減らし、無理のない返済計画を立てるうえでも役立ちます。

住宅ローンの返済比率とは

住宅ローンの返済比率とは、年収に対する年間返済額の割合を示す言葉で、「年間返済額÷年収」で計算できます。
年間返済額そのものは1年あたりに支払う総返済額を示すだけですが、返済比率では収入とのバランスも考慮できる点が特徴です。

住宅ローンの返済比率の目安は年収によって異なる

返済比率の目安は年収によって異なり、年収400万円未満の場合は30％以下、年収400万円以上の場合は35％以下と定められています。
たとえば、年収400万円を想定すると、400万円×35％で140万円となり、月々に支払える住宅ローン返済額はおよそ11.6万円です。
利用する金融機関によっては、年収ごとに返済比率の上限が設けられており、これを超える金額の融資は受けられない可能性があります。
ただし、返済比率が30％から35％程度であっても、上限ぎりぎりまで借り入れると、生活に十分な余裕がなくなる恐れがあります。
出産や進学などのライフイベントに加え、将来的に病気や介護によって収入が減少するリスクも考慮すべきです。
返済が長期間にわたる場合は、万が一収入が落ち込んだ際の貯蓄を確保したり、保険や共働きなどの対策を講じたりすることが重要です。
もし、住宅ローンの返済が滞り、長期にわたって支払えない状況が続くと、最終的には自宅が差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。
そのため、そうした事態を回避するためにも、余裕を持った返済比率を設定することが望ましいです。

まとめ

不動産を購入するために用意できる予算の限度額は、頭金と借入可能額を合わせた金額です。
たとえば、月々の返済額を10万円に設定するのであれば、3,160万円までの借り入れが可能と考えられます。
無理のない範囲で返済を続けるためには、返済比率などの指標から予算を決めることが有効です。
また、将来のライフプランやライフイベントを見据え、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談しながら、より安定した返済計画を検討することも大切です。