不動産の共有名義とは？共有名義で購入するメリットとデメリット

マイホームを購入するとき、一昔前までは夫の単独名義で住宅ローンを組むのが一般的でした。
しかし共働き世帯が増えた今、夫婦の共有名義で購入するケースが増えています。
では、不動産の共有名義とは、どのようなものなのでしょうか。
今回は、土地や建物の共有名義とはなにか、共有名義で購入するメリットとデメリットについて解説します。
神奈川県横浜市港北区、都筑区や戸塚区、海老名市や藤沢市エリアで、共有名義でマイホームの購入を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

不動産購入時の共有名義とは？

まずは、不動産の共有名義とはなにか、購入方法とともに解説します。

共有名義とは？

共有名義とは、一つの土地や建物を複数人で所有することです。
購入金額に応じて持分を所有し、それぞれ登記します。
たとえば、3,000万円の土地や建物を夫婦で購入した場合、夫と妻、それぞれが1,500万円ずつ持分を持つことになります。
共有名義とは、1人の単独名義で住宅ローンを組むことが難しい場合や、借り入れ金額が大きくなる場合などに、用いられることが多いでしょう。

購入方法は？

不動産を夫と妻の名義で購入する場合、お互いがお金を出すことによって契約成立となります。
持分はどのくらい出資したかによって異なり、必ずしも折半にする必要はありません。
たとえば、5,000万円の土地や建物の場合、夫が3,000万円、妻が2,000万円とすることも可能です。
しかし、支払った金額と持分は同じである必要があります。

売却方法は？

不動産を購入したあと、住み替えや離婚などで売却するケースがあります。
複数人で共有している場合の売却方法は、下記のとおりです。

●全員の同意を得たうえで土地や建物全体を売る
●持分のみを売る
●単独名義にしてから売却する

売却方法としてまず挙げられるのが、全員の同意を得たうえで土地や建物全体を売ることです。
単独名義とは違い、売るときには全員の同意が必要となります。
同意が得られれば、売却の手続きに進むことが可能です。
また、ご自身の持分のみを売る方法もあります。
共有者の同意は必要なく、ほかの方に買取してもらうことも可能です。
ただし、一つの土地を見ず知らずの方と共有すると、トラブルになる恐れがあります。
そのため、持分のみを売る際は、ほかの方との協議が必要です。
単独名義にしてから売却すれば、名義人の意思のみで売ることができ、ほかの所有者とのトラブルも起きにくいといえます。

不動産を共有名義で購入するメリット

続いて、土地や建物を共有名義で購入するメリットについて解説します。

メリット1：全員が住宅ローン控除の対象となる

メリットとしてまず挙げられるのが、全員が住宅ローン控除の対象となることです。
たとえば、夫婦2人の名義でマイホームを購入した場合、夫と妻お互いが住宅ローンを控除を受けることができます。
住宅ローン控除とは、年末の時点の残債の、0.7％が所得税と住民税から控除される制度です。
金融機関から融資を受けて、マイホームを購入した方が適用となる、減免制度となります。
夫婦それぞれの税金が軽減されるため、単独名義の場合より税金の負担が軽減されるでしょう。

メリット2：借り入れ金額を増やすことができる

借り入れ金額を増やせることも、メリットの一つです。
たとえば、夫の年収が500万円で、夫の単独名義でマイホームを購入した場合、500万円に応じた金額しか借り入れることができません。
妻に300万円の年収があれば、合算して800万円となります。
800万円で審査を受けることになり、単独名義より借り入れできる金額を増やせるでしょう。
借り入れできる金額が増えれば、不動産の選択肢も広がり、理想に近いマイホームを手に入れることができます。

メリット3：相続税を節約できる

相続税を節約できることも、メリットの一つです。
単独名義で名義人が亡くなると、不動産の評価額に対して相続税が課税されます。
夫婦で共有名義にしておくと、課税対象となるのは亡くなった方の持分のみです。
相続が発生したとき、単独名義のときよりも、税金の負担を軽減できます。

メリット4：売却時の特例を夫婦それぞれに適用できる

メリットとして、売却時の特例を夫婦それぞれに適用できることも挙げられます。
代表的なものが、3,000万円の特別控除というものです。
3,000万円の特別控除とは、売却利益（譲渡所得）から、最大3,000万円が控除される特例です。
マイホームを売却するとき、売却利益に応じた譲渡所得税という税金がかかります。
節税するためには、得られる売却利益をできる限り小さくすることがポイントです。
3,000万円の特別控除を適用し、売却利益がゼロまたはマイナスになれば、譲渡所得税は非課税となります。
マイホームが夫婦の共有名義の場合、条件を満たすことによって、それぞれにこの特例を適用させることが可能です。

共有名義で不動産を購入するデメリット

最後に、共有名義で不動産を購入するデメリットについて解説します。

デメリット1：共有者が他界すると相続権が発生する

デメリットとしてまず挙げられるのが、共有者が他界すると相続権が発生することです。
もし、共有者の1人が亡くなった場合、その方が所有していた部分は相続の対象となります。
相続の発生時に複数人で取得してしまうと、共有者がどんどん増えていってしまいます。
相続が繰り返されることによって、雪だるま式に増え、数十人や数百人なることもあるでしょう。
そうなった場合、売却時などにトラブルが発生する恐れがあります。
共有名義の土地や建物を売るときは、共有者全員の同意が必要になるためです。
誰か1人でも同意しない方がいたり、話し合いに参加できなかったりする場合、不動産の売却や活用が難しくなります。

デメリット2：贈与税がかかる可能性がある

贈与税がかかる可能性があることも、デメリットの一つです。
マイホームを夫婦の共有名義で購入後、夫もしくは妻が仕事を辞めた場合、どちらかが辞めたほうの返済をおこなわなくてはなりません。
そのような状態は贈与としてみなされることがあり、返済する側に贈与税がかかるケースがあります。
また、夫のお金のみで購入したのにも関わらず、妻と半分ずつで登記してしまうと、半分額の贈与があったと判断されることもあるでしょう。
思わぬところで税金がかかる恐れがあるため、名義を決める際は注意が必要です。

デメリット3：諸費用が共有者の数だけかかる

デメリットとして、共有者の数だけかかることも挙げられます。
住宅ローンを使って不動産を購入する場合、さまざまな諸費用がかかるため、あらかじめ準備が必要です。
単独名義なら諸費用は1人分ですが、共有名義なら共有者の人数分かかることになります。
不動産を取得する際の諸費用は、安い金額ではないので、大きな負担となってしまうでしょう。
金銭的な負担を考慮したうえで、不動産の名義をどうするのかを判断すべきといえます。

まとめ

不動産の共有名義とは、一つの土地や建物を複数人で所有することで、出資金額に応じて持分を所有します。
全員が住宅ローン控除の対象になることや借り入れ金額を増やせること、売却時の特例を夫婦それぞれに適用できることなどがデメリットです。
デメリットとして、共有者が他界すると相続権が発生することや贈与税がかかる可能性があること、住宅ローン契約時の諸費用が高くなりやすいことなどが挙げられます。