不動産売却の媒介契約とは？メリットと注意点を解説

マイホームや賃貸物件など所有している不動産を、効率よく高額取引するコツを知りたい方は多いでしょう。
仲介業者に販売活動を依頼するのであれば、引き渡しまでのスピードや取引価格などの希望によって契約方法を使い分ける必要があります。
ここでは、不動産売却における媒介契約とはなにかお伝えしたうえで、メリットと注意点について解説します。

不動産売却における媒介契約とは

個人売主が誰にも頼らず買主を見つけるのは難易度が高いので、仲介業者に依頼して販売活動をおこなうケースが一般的です。
仲介業者は、自分たちの都合のよい取引をするために依頼者を不利な状況に追い込まないよう、宅地建物取引業法によってさまざまな制約がかけられています。
ここでは、不動産売却における媒介契約の種類について解説します。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の仲介業者に依頼できる契約方法です。
売主自身が物件の購入希望者を見つけられた場合、仲介業者を介さずに個人取引しても良いとされており、3種類の契約方法のなかでもっとも自由度が高い販売活動ができます。
レインズへの登録が任意であり義務化されていないので、物件を売りに出しているのを知られたくない方でも安心です。
契約期間は、売主と仲介業者が自由に設定できますが、国土交通省は3か月以内に設定するように推奨しています。
複数の仲介業者と同時に契約すると、仲介業者同士の競争が激化して、通常よりも買主が見つかりやすくなる可能性があります。
一方で、物件条件が魅力的でなければ経費と時間をかけて販売活動をしてもらえない恐れもあるので、その場合はほかの契約方法への切り替えを検討しなければなりません。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、1社の仲介業者に依頼できる契約方法です。
仲介業者との契約が決まったら5日以内にレインズ（指定流通機構）への登録が義務付けられており、全国に物件情報が公開されます。
ほかの仲介業者への依頼が認められていない代わりに、仲介業者は7日に1回以上のペースで販売状況について報告義務があります。
3種類の販売方法のなかでもっとも制限が厳しい代わりに、仲介業者からの販売報告の頻度が多く、積極的に買主を探してくれる可能性が高いです。
ただし、売主自身が物件を買いたい方を見つけたとしても、仲介業者を間に挟んで取引する必要があるので必ず仲介手数料の支払いが発生します。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社の仲介業者に依頼できる契約方法です。
仲介業者との契約が決まったら7日以内にレインズ（指定流通機構）への登録が義務付けられており、全国に物件情報が公開されます。
ほかの仲介業者への依頼が認められていない代わりに、仲介業者は14日に1回以上のペースで販売状況について報告義務があります。
一般契約よりは厳しい制限がありますが、専属専任よりは自由な販売活動がおこなえます。
売主自身で買主を見つける可能性があるなら、専任契約がおすすめです。

媒介契約のメリット

仲介業者のサポートには、おもに3種類の契約方法があり、それぞれ販売活動の制限やレインズ（指定流通機構）への登録義務の有無が異なります。
ここでは、3種類の契約方法を比較したうえで、それぞれのメリットについて解説します。

一般媒介契約

自己発見取引の可能性・物件情報の周知・高条件での取引チャンスがメリットです。
まず、自分で売主を見つけたら仲介業者を通さずに売主と買主の個人間で売買取引ができるので、仲介手数料を節約できます。
また、複数の仲介業者に依頼するので広告に掲載されるページ数も増えて、1社に依頼するよりも多くの方の目に止まる可能性があります。
最後に、仲介業者間で競争が生まれれば複数の買主から購入希望の連絡を受けられて、もっとも自分にとってメリットの大きい取引が生まれやすいです。
最初に依頼した仲介業者のノウハウや実力が不十分でも、ほかの仲介業者に同時に依頼できるので時間を無駄にする心配もありません。

専属専任媒介契約

窓口の一本化・やる気の活性化・独自サービスの享受がメリットです。
まず、販売活動中は内見依頼・交渉・引き渡し日の調整などさまざまな話し合いが必要になりますが、依頼する仲介業者が1社であればやりとりする頻度を最小限に抑えられます。
続いて、仕事やプライベートで忙しく過ごしているのであれば、手間を最小限に抑えられる方法を選択するべきです。
1社のみと契約すれば競争が生まれない代わりに、時間をかけてでも自分たちのところで売買契約を成立させようと力を入れてもらえます。
最後に、専属専任を利用している売主だけにハウスクリーニングやホームステージングなどの独自サービスを提供していて役立つ可能性があります。

専任媒介契約

自己発見取引の可能性・窓口の一本化・やる気の活性化がメリットです。
1社の仲介会社としか契約を締結できないものの、もしも売主自身で物件を買いたい方を見つけられれば、仲介手数料を払わずに売買取引ができます。
続いて、窓口を一本化できれば日程調整などの話し合いを最小限に抑えられるので、スケジュール管理の負担を軽減できます。
最後に、1社だけと契約すれば仲介業者は余裕を持って準備をして販売活動に進むので、かえってスムーズに買主が見つかる可能性が高いです。

媒介契約における注意点

仲介業者に販売活動を依頼すると、専門知識を持ったプロが買主を探してくれますが、契約方法によっては放置されてしまう恐れがあります。
ここでは所有している不動産を売るために知っておくべき契約方法の注意点について解説します。

仲介業者は多ければ良いということではない

一見、「たくさんの仲介業者と契約したほうが買主を見つけやすいのでは？」と考える売主は多いですが、間違った認識の可能性があります。
より多くの広告やポータルサイトに掲載されるため人目につきやすくなるものの、仲介業者が物件を積極的に売り出すとは限らないためです。
仲介手数料は売買契約が成立しなければ受け取れないため、ほかの仲介業者に先越される可能性を危惧して、専属・専属専任の契約を優先する仲介業者が多いです。
販売活動の状況を定期的に報告してもらえたほうが安心なのであれば、一般契約ではなく専属契約や専属専任契約を検討しましょう。

内見申し込みのダブルブッキング

物件条件が優れていると内見依頼が同時に複数くる可能性があります。
買主にとって、内見は物件を買うかどうかの重要な判断材料になるので、ダブルブッキングにならないように売主自身でもスケジュール管理を徹底しましょう。
また、内見依頼の希望日時は休日の日当たりの良い時間帯が多い傾向にあるので、販売期間中はできるだけ調整できるように予定を入れすぎないのも重要です。

広告情報の統一

複数の仲介業者に販売活動を依頼する場合、複数のポータルサイトや広告に物件情報が掲載されます。
この場合、必ずすべての物件情報を統一する必要があります。
A社で値下げ交渉を受けて販売活動を引き下げたのであれば、B社やC社などすべての仲介業者に連絡して情報をアップデートしてもらってください。

まとめ

不動産を売却するときには、複数の仲介業者に依頼できる契約方法と1社の仲介業者としか依頼できない契約方法の2種類に分かれます。
複数の仲介業者と契約すると物件情報のアップデートやスケジュール管理が負担になりやすいなどの注意点があります。
特別な理由がなければ、販売状況の報告をしてもらえる1社との契約がおすすめです。