不動産の販売形態と流れとは？購入時の注意点を解説

マイホームを買いたいけど、損せずに理想的な物件を見つけるにはどうすればいいのか気になっている方は多いでしょう。
右も左も分からない状態で物件探しを始めてしまうと、相場以上の価格で取引したり引き渡し後のトラブルに発展したりする恐れがあるので注意が必要です。
ここでは、不動産の販売形態をお伝えしたうえで、購入の流れと注意点について解説します。

不動産の販売形態

不動産を購入するときは、仲介業者と媒介契約を締結して個人売主を見つける方法が一般的ですが、それ以外の方法でも物件選びができます。
ここでは、不動産の販売形態に関する概要とメリットと注意点について解説します。

仲介物件

仲介物件とは、仲介業者を通じて購入できる土地や建物を指します。
マイホーム用の集合住宅・一戸建て・土地のほかに賃貸や投資を目的とした物件も取り扱っていますが、個人の売主と取引します。
仲介業者の窓口にて予算・立地・間取りなどの希望条件を伝えると、条件にマッチした物件を紹介してもらえるので、効率よく物件探しできるのが魅力です。
わざわざ仲介業者の窓口に出向かなくてもオンライン上でポータルサイトや広告をチェックすれば、遠隔で全国各地の物件を調査できます。
媒介契約を締結すれば、物件探し・住宅ローンの契約・価格交渉・売買契約の締結・引き渡しまですべてのプロセスをサポートしてくれるのがメリットです。
専門知識がないまま物件探しをしていると、相場以上の価格で取引を要求されても値下げ交渉がうまくいかなかったり、利率の低い金融機関選びに苦戦したりする恐れがあります。
仲介業者にサポートを受けられるのであれば、不動産のプロが適切なアドバイスをしてくれるため、終始安心して取引できます。
ただし、サポートを受けるためには仲介手数料がかかるので理解が必要です。
仲介手数料は物件価格の3%・6万円・消費税をすべて足した金額が上限額として設定されているため、取引価格が高いほど仲介手数料の支払い額も高くなります。

売主物件

売主物件とは、仲介業者を通さずに売主から購入する土地や建物を指します。
直接取引は、価格交渉・売買契約の締結・金融機関の申し込み・所有権移転登記の手続きまですべて自分たちでおこなわなければなりません。
専門知識がない状態ですべての手続きをミスなくするのは難易度が高いため、個人売主と個人買主の間で取引されるケースは稀です。
基本的には、専門業者・不動産会社が売主になるケースが多くなります。
仲介業者と媒介契約を締結せずに売買取引をおこなうため、仲介手数料がかからず、物件条件さえマッチすればすぐに引き渡しまでの手続きが進む点がメリットです。
一方で、仲介業者によるサポートを受けられないため、住宅ローンを組むのであれば自分で金融機関選びをしなければならない点は理解しておきましょう。

不動産を購入する際の流れ

スムーズに物件選びをして引き渡しまで進めるためには、まずは基本的な流れを理解しておく必要があります。
常に「次は何をやるべきか」を頭の片隅に置いておくと準備を進めやすいためです。
ここでは、不動産を購入する流れについて解説します。

希望条件の選定

物件選びをスムーズに進めるためには、予算・間取り・立地・アクセス・周辺地域・築年数などの条件を絞って優先順位を立てます。
このとき、将来の家族構成や収入などライフプランを基準にして長期的な視点で見通しを立てると、購入してから不満を抱く心配がなくなります。

資金計画

不動産を一括払いで購入するのであればあまり重要ではないものの、大半の方は住宅ローンを組むため、事前審査を受けて借入額・返済期間・金利の確認をします。
将来的な返済負担を軽減するのであれば頭金の支払い額を増やし、収入が安定するまでの出費を抑えるなら返済期間を伸ばすのがおすすめです。
そのほかにもリフォーム費・家具代・引っ越し費・各種税金など、どこにいくらかかるのかを把握すると資金が足りなくなる心配はありません。

物件選びと購入申し込み

ポータルサイト・広告・仲介業者の窓口を通して希望条件にマッチする物件を見つけたら内見をして、購入したいと思える物件を1件に絞り込みます。
納得できる物件を見つけたら売主に対して「不動産購入申込書」と呼ばれる書類を提出して、一時的に募集を止めてもらいます。
申込書は意思表示の段階のため、交渉がうまくまとまらなければキャンセル可能です。

交渉

売主が提示する販売価格から値下げを希望するのであれば、このタイミングで価格や条件に関する交渉をおこないます。
仲介業者が代理で値下げ交渉をしてくれる場合もありますが、必ずしもすべての売主が値下げ交渉に納得するとは限りません。

売買契約の締結

価格や条件に関する交渉がまとまれば、売買契約の締結へと進みます。
契約する前には、宅地建物取引士が重要事項説明をおこなったうえで、物件や取引に関する条件に問題がなければ契約書に署名・押印をして契約が成立します。
この時点で、物件代金の一部を手付金として支払うケースが多いです。

住宅ローンの申請

住宅ローンを組んで不動産を購入するのであれば、売買契約を締結したあとに金融機関の窓口で申請します。
本審査を受けるにあたって必要書類がたくさんあるので余裕を持って準備したうえで、1〜2週間ほど審査結果が出るまで待ちます。

引き渡し

物件の引き渡し日には、物件代金の残高を支払います。
司法書士が立ち会いのもと、不動産の所有権を売主から買主に変更する手続きが済めば、売買取引が完了です。

不動産購入の注意点

希望条件にぴったりの不動産を見つけられたとしても、住宅ローンの返済に困窮したり物件に住めない状態になったりしては本末転倒です。
ここでは、さまざまなリスクを回避したうえで、理想的な物件を購入するための注意点について解説します。

資金計画

物件を購入する場合、住宅ローンを利用するとしてもある程度の初期費用がかかります。
初期費用の目安は、中古物件で取引価格の6〜10%ほどを想定してください。
内訳として、各種税金・各種手数料・頭金・保険料・手付金が含まれており、必要に応じて家具・家電・引っ越しの費用が上乗せされます。
また、中古物件を購入するのであれば物件の状態によってリフォーム・修繕が必要です。
大規模な修繕・リフォームとなれば数百万〜1,000万円ほどかかる可能性があるので、あらかじめ見積もりを立ててもらって金銭的な負担にならないかを確認しましょう。

災害リスク

日本は、地震・台風・洪水などさまざまな自然災害に巻き込まれるリスクがあるので、災害に対する備えが必要です。
各自治体が公開しているハザードマップでは、自然災害に対する被災リスクが可視化されているので、物件の場所選びに役立ちます。
また、大地震が来たときに自宅で安全に過ごすためには、現在の耐震基準を満たしている物件かどうかが判断材料になります。
1981年5月31日以前に建築された建物の場合、旧耐震基準で建てられているので、大地震での倒壊リスクが高いです。
旧耐震基準の物件は購入を見送るか、引き渡し後に耐震リフォームをするなど、リスク管理をおこなう必要があります。

まとめ

不動産を購入する際には、物件選びから引き渡しまでやるべき工程が数多くあるので、まずは一連の流れを把握するのが大切です。
仲介業者のサポートを受けるのであれば仲介物件、仲介手数料を節約するなら売主物件がおすすめです。
日本国内では災害リスクも多くあるので、ハザードマップを有効活用して安心して住める家を探しましょう。