マンション売却の成功法！成約事例と相場を徹底解説

マンション売却の成功に繋がる成約事例

マンションを売却する際、自分が所有するマンションが、過去にどのくらいの価格で成約になっているのか、また、自己所有のマンション以外に、同じようなスペックのマンションの成功事例を参考にすることは非常に有益です。これらの事例は、不動産会社から得られる情報ですが、昨今はインターネットを通じて容易に取得できるようになってきていますので、事前に情報収集しましょう。また、例えば、立地条件や周辺環境に加えて、室内のコンディションや、センスの良い家具配置が良好であったことが成功の鍵となったケースがあります。成約事例や不動産会社からのアドバイスを分析することで、自分の物件をどのように売り出すかのアイデアを得ることができます。

成約事例から学ぶポイント

成約事例を見てみると、売却の成功にはいくつかの共通点が見られます。まず、価格設定が市場のニーズに合致していることが重要です。また、物件の状態が良好であることもポイントです。以下に、成功した成約事例から学べるポイントを表にまとめました。

成功事例に共通する要素とは

成功事例に共通する要素としては、やはり適正な価格設定が挙げられます。価格が市場の相場に合っていると、買い手の興味を引きやすくなり、買いたいと手を挙げてくれる人も増えます。さらに、物件の状態が良いほど、買い手の購買意欲は高まります。最後に、効果的な宣伝も欠かせません。多くの媒体を活用して物件情報を広めることで、より多くの購入希望者にアプローチすることができます。これらの要素が組み合わさることで、マンションの売却はスムーズに進むことが期待できるのです。

周辺相場を理解する重要性

マンションを売却する際、周辺相場を理解することは非常に重要です。相場を把握することで、適切な価格設定が可能になり、スムーズな売却につながります。価格が高すぎると買い手が現れず、逆に低すぎると損をしてしまうことになります。したがって、周辺相場を正確に理解することが鍵となります。

大事なのは、やみくもに相場から大きく乖離したチャレンジ価格設定はできる限り行わず、相場の上限を狙い価格を設定することです。しかしながら、コロナ禍以降、不動産市況は大きく変動し首都圏において「今なら高く売れる」というお話をよく聞くこともあると思いますが、実際にそういった現象は起きていて、神奈川県だと相模原市や藤沢市は5～6年前と比べると20～30％ほど価格が上昇している地域もありますが、2024年に入り頭打ち感は強まり、潮目を迎えているのも事実なので、もし売却想定価格が満足いく価格であるならば、ある程度の値引きしたとしても、腹8分目で成功と思ったほうが良いです。

周辺相場の調べ方にはいくつかの方法があります。まず、無料で利用できる不動産査定サイトを活用することが挙げられます。これらのサイトでは、地域ごとの売買実績から導かれた推定価格帯を簡単に確認することができます。なお、SUUMOやHOME'Sなどの住宅ポータルサイトで実際に売られている物件をみることで、販売価格を知ることはできますが、いわゆるチャレンジ価格に設定されているケースが多く、実際の成約価格と大きく乖離している場合がありますので、注意が必要です。

また、レインズにアクセスできる不動産会社は、最新の市場動向や周辺相場に関する豊富な情報を持っています。さらに、AI査定システムを導入しているような不動産会社は、より豊富な過去の成約事例を提示することが可能なので、具体的な相場感を得ることができます。

相場の変動は売却に大きな影響を与えます。例えば、地域の開発プロジェクトや公共交通機関の新設があれば、相場は上昇する可能性があります。逆に、自然災害や景気の悪化があれば、相場は下落することもあります。こうした変動を見越して、売却のタイミングを見極めることが重要です。市場の動きを常にチェックし、情報をアップデートすることで、最適な売却計画を立てることができます。

室内コンディションの改善で売却力アップ

マンションを売却する際、室内のコンディションが大変重要な要素となります。室内の状態が良ければ、購入希望者に対する第一印象が良くなり、売却のチャンスが増えるのです。特に、日本の都市部ではマンションが多く、競争も激しいため、他の物件との差別化が必要です。そこで、室内コンディションを改善することで、売却力を大幅にアップさせることができます。

まずは、室内コンディションチェックリストを活用して、現状をしっかり把握することから始めましょう。以下の表は、チェックすべきポイントをまとめたものです。これを使って、どの部分を改善すべきかを確認してください。

しかしながら、バリューアップするには当然費用がかかってしまいます。売却するためにお金をかけたが、回収できるほどの成果が生まれないケースもあり得ますので、販売価格を抑える方法で、室内コンディションの悪さをカバーする考え方もありますので、売却依頼した不動産会社とよく相談しましょう。

次に、買い手に好印象を与えるテクニックについて考えてみましょう。まず、明るく清潔な印象を与えるために、室内の明るさを工夫することが大切です。内覧受け入れの際は、すべての電気をつけた状態で入室していただき、カーテンを開けて自然光を取り入れ、まずはリビングから見てもらうなど工夫しましょう。また、内覧受入の時間帯を、一番明るい時間帯を選ぶことも一つです。東向きのお部屋なら午前中、西向きのお部屋なら午後など、やれることはすべて実行していきましょう。さらに、室内の荷物が多い場合は、どうしてもお部屋が狭く感じてしまったり、雑多な印象を買主に与えてしまうので、お引っ越しも見据えて不要なものは処分していき、生活感がでてしまう部分には目隠しをしたり、空間を広く感じさせることも重要です。家具を必要最低限に抑え、動線を確保することで、部屋の広さをアピールできます。

次に、室内の匂いも印象を左右します。ペットを飼育されている方は、内覧前にペットを飼育していることを不動産会社を通じて買主様にお伝えし、換気を十分にしておくことが大事です。アロマディフューザー等を活用するのも一つですが、個性がでてしまうので控えめにしたほうが無難でしょう。訪問者がリラックスし、居心地の良さを感じやすくなるよう、できればご家族であるならば、ご主人様あるいは奥様おひとりで対応し、室内にいる人数を減らして圧迫感を解消しましょう。

前向きな雰囲気の買主には、お部屋の両隣にはどんな人が住んでいるのか、マンション内には子供が多いのか、近所のお買いもの情報など生活環境の情報を買主と共有して、買主がこの部屋に住んだ際の想像が膨らむようにしましょう。

不動産の売却は、多くのケースが個人間での売買となります。

買主の購入動機の一つに、良い売主だったからといった声もあります。室内コンディションを整えるだけでなく、ちょっとした気遣いやコミュニケーション、情報提供なども、マンションの魅力を最大限に引き出す大事な要素なので、売却の成功に繋げましょう。

設備保証と契約不適合責任の理解

マンションを売却する際には、設備保証と契約不適合責任について理解しておくことが重要です。これらは、売買契約書の約款に盛り込まれる、売主が買主に対して、一定期間の保証を行う項目となります。どのようなものなのか、事前に把握しておいたほうが、後々のトラブル回避につながるでしょう。

設備保証とはなにか

設備保証は、決められた範囲内の設備が、売却後、一定期間の間に故障した場合に、その修理や交換を保証するものです。これにより、買主は購入後の不安を軽減でき、売主は購入者に安心感を提供することができます。設備保証は、基本的には引渡日から7日間と定められており、主に給湯器などの水廻りが対象となっています。この期間内に、不具合無とした設備が万が一故障していた場合には、契約内容に適合していないものとして売主の負担と責任で修復して差し上げることになります。

売買契約時に交付する、「付帯設備表」という資料がありますので、ちょっとしたことでも記載しておくことで、せっかく完了した取引後に費用が生じてしまう、なんてことを避けるために、包み隠さず申告しておくことが重要になります。つまり、すでに故障不具合がある設備については、付帯設備表内で故障不具合有と申告したものについては、免責になりますのであらかじめ設備の状況を確認しておきましょう。付帯設備表への細かい記載は、売却後のトラブルを未然に防ぐことができ、スムーズな取引となります。次に、契約不適合責任についても見ていきましょう。

契約不適合責任とは何か

契約不適合責任とは、売却した物件が契約内容に適合しない場合に売主が負う責任のことです。具体的には、設備保証とは異なり、保証期間が引き渡し日から3か月とそれなりに期間が長く、マンションの場合には躯体からの雨漏りやシロアリの害、給排水管の故障不具合が該当し、契約時に提示された内容と異なる場合に、売主が修理や補償を行う責任を指します。ただし、万が一上記に該当するようなことが発生した際には、まずは原因究明を行うことになり、不具合が起きている場所によっては共用部分の範囲に該当する場合もあり、共用部分に起因する不具合の場合は、管理組合や施工会社が対応するケースもありますので、まずはしっかりと調査をすることが大事になります。

契約不適合責任をしっかりと理解しておくことで、売主は買主との信頼関係を築きやすくなり、トラブルの回避にも繋がります。設備保証と契約不適合責任をしっかりと理解し、適切に対応することで、マンションの売却はよりスムーズで安心なものとなります。これらの知識を活用して、売却プロセスを成功に導いていきましょう。