マンション売却は空家?居住中?どっちが有利か徹底解説!
マンションを売却する時、空家にするべきか、それとも居住中のまま売却するべきか、悩んでいませんか?この選択は、売却の成功に大きく影響する可能性があります。本記事では、それぞれの方法が持つ利点と課題を詳しく解説します。
マンション売却の基本:空家と居住中の違い
マンションを売却する際に、空家にするか居住したまま売却するかは多くのオーナーが直面する大きな選択です。それぞれの方法には独自のメリットとデメリットがあり、どちらが有利かは個々の売却の事情、状況によって異なります。まずは、それぞれの違いを理解することが大切です。
空家での売却は、物件がいつでも見学可能であるため、購入希望者にとっては利便性が高いといえます。内覧時に家具がないため、部屋全体の広さや間取りが把握しやすく、所有者が内覧に立ち会うことはほとんどの場合ありませんので、気兼ねなく内覧できる点や、購入後の生活をイメージしやすいのも大きなメリットです。また、売却とお引っ越し先の手続きを一度に行う必要がなく、事務作業の煩雑さも軽減されます。
しかし、空家にするには先行して発生する引越し費用や不要なものの処分費など、先立つ費用が生じてしまうことや、電気を止めてしまうと、時間帯によっては暗い中での内覧になってしまったり、汚れや傷などもかえって目立つようになるので、こういった点はデメリットと言えるでしょう。(現状をさらけ出すという意味では悪いわけでもありません)さらに場合によっては、一時的に売却予定の不動産の住宅ローンと、お引っ越し先の賃料や、新たな住宅ローンの2重払い等が生じる場合もあります。
一方で、居住中での売却には生活感があるため、購入希望者が実際の生活をイメージしやすい、所有者から生の声が聞けるという利点があります。特にインテリアや家具の配置が参考になることも多く、物件の魅力を引き立てることができます。また、買主によっては売主と話ができることで、室内の詳しい説明や周囲に住んでいる人の情報や買い物先情報など、生の声が聴けるということでメリットと感じる方もいます。とはいえ、内覧時にはその都度室内を整理整頓し、日常生活を第三者に見てもらうことになるので、プライバシーに配慮する必要があります。また、買主や不動産会社との内覧日程の調整が必要なため、スケジュールが制約されることも考慮に入れるべきです。
売却方法 | メリット | デメリット |
---|---|---|
空家 | 内覧の自由度が高く、広さを実感しやすい | 先立つ費用が掛かる場合がある |
居住中 | 生活感があり、購入後のイメージを持ちやすい | 内覧調整が必要で、プライバシーへの配慮が必要 |
このように、空家と居住中での売却にはそれぞれの特徴があります。どちらが自分にとって最適かを判断するためには、これらの違いを踏まえた上で、自分のライフスタイルや売却理由を考慮することが必要です。次のステップでは、それぞれの売却方法に適した戦略を見ていきましょう。
空家で売却する場合の戦略
マンションを空家にして売却する戦略は、多くのオーナーにとって魅力的な選択肢となり得ます。まず、空家にすることによって、内覧希望者が自由に物件を見学できるという利点があります。これは、購入希望者が実際の住空間をイメージしやすくなるため、売却につながりやすくなる可能性があります。さらに、内覧のためのスケジュール調整も必要なく、内覧希望者は気兼ねなく室内を見て回ることができます。また、売却と引っ越しのスケジュール、買主への引き渡し時期のスケジュール調整ならびに、それらの事務手続き等をご自身のペースで進めることができるので、ストレスなく売却活動が行えると思います。しかし、空家にする際にはいくつかの注意点があります。
当然ですが空家にするにはお引っ越しが必要になり、その費用が先に生じてしまいますので、捻出することが難しい方はそもそも空き家にすることができません。また、買い手が決まっていない状況で空家にすると、お引っ越し先の賃料または新規の住宅論との2重払いが発生するので、どこまで耐えられるか、逆算しておくのも重要です。
したがって、手元の資金に余裕がない方は、無理に空き家にせず、居住中のまま売却活動を進めていき、購入希望者との売買契約の成立の見込みが高くなった段階でお住まい探しを加速させ、売買契約後の引き渡し時期を少なくとも3か月~半年くらい確保できるよう買主と折衝するほうが無難でしょう。
さらに、壁紙の劣化や設備の汚れなどが目立つようになります。そこで、絶対に必要というわけでもないですが、家具やインテリアをレンタル(ホームステージング)してモデルルームのように演出することを検討するのも一つの手ですが、それよりも、室内コンディションにもよりますがプロによるハウスクリーニングを行って、特に水廻りに清潔感を出すほうが効果的と考えます。
そのほかの注意点としては、売却期間中は電気、ガス、水道は止めず、最低限の照明は残し、どの時間帯でも内覧ができるようにしましょう。水道は、夏場だと洗濯機の排水溝やトイレの返しの水が干上がってしまい、臭いが立ち込めることも稀にありますので、売却期間が長期化しそうな場合には、トイレの水洗を流してあげたり、洗濯機の排水溝に水を流して、ふたをしておくようにしましょう。ガスについては止めてしまってもよいですが、引渡し前に動作確認を行いますので、取引完了までは止めないほうが無難でしょう。(開栓にはガス会社の立ち合いが必要になります)また、フローリングの日焼け防止の意味でも、レースのカーテンは残しておいたほうが良いでしょう。
また、空家は居住中の物件と比較して、不思議ですが人の手がかからないようになると設備の劣化が進むのが早いので、売却期間が長期化する場合には、不動産会社に依頼する形でもよいと思いますが、定期的に現地に足を運び、室内設備の状態を確認しましょう。
空家にする際のコストについても考慮が必要です。以下に主なコスト項目を表にまとめましたので、参考にしてください。
項目 | 内容 | 注意点 |
---|---|---|
先立つ費用と逆算 | 引越し費用や2重ローンの期間など | 費用がかさむ可能性があるので計画的に |
定期的な現地確認 | ライフラインの確認 | 不動産会社にも相談しましょう |
演出費用 | ホームステージング、またはハウスクリーニング | 見栄えを良くするための投資と考える |
最後に、空家で売却する際には、売却期間が長引くリスクも頭に入れておく必要があります。このため、販売価格を現実的に設定し、適切な不動産会社と連携して戦略的に売却活動を進めることが求められます。空家での売却は、慎重な準備と管理が成功の鍵となりますので、しっかりと計画を立てて取り組みましょう。
居住中で売却する場合の戦略
居住中のままマンションを売却する戦略にも、メリットと注意点があります。売却理由にもよりますが、腰を据えて売却活動に専念しつつ、お引っ越し先が決まっていない方はご自身のペースでお住まい探しができるので、一時的な2重ローンのリスクが減る点は最大のメリットでしょう。特に、いつまでに引っ越さなくてならないという特別な事情がない方は、高値売却にチャレンジする期間も一定期間設けることができますが、売却期間の長期化は、より長期化してしまう可能性もありますので、見極めも必要になってきます。また、居住中での売却は、購入希望者に実際の生活感を伝えることができ、物件の魅力をよりリアルに感じてもらえるというメリットがあります。ただし、その生活感が逆に悪印象を与えてしまうこともあるため、注意が必要です。
まず、居住中の売却において最も重要なのは、内覧時に購入希望者に好印象を与えることです。購入希望者が物件を見に来る際には、部屋をできるだけ整理整頓し、清潔感を保つことが求められます。例えば、家具の配置や装飾品の選び方によって、部屋の広さや明るさを最大限に引き出すことが可能です。可能であれば断捨離を進めて不要なものを減らしていき、整理しきれないものは、内覧時にはシーツなどをかけて目に入る情報量を少なくするなどの工夫をしましょう。また、買主はどんな人が住んでいて、どのように設備を使用しているかなど、意外とよく見ていますので、訪れた人に快適な空間を提供する演出を心がけましょう。
ポイント | 具体的な方法 | 効果 |
---|---|---|
お引っ越し期日がない場合や資金に余裕がある | チャレンジ期間を設ける 買い手の目途がつくまで住み続ける | お住まい探しの時間にゆとりがもてる |
室内荷物の工夫 | 断捨離、目隠しなど | 居心地の良さをアピールできる |
雰囲気作り | 適度なコミュニケーション | 訪問者にリラックス感を与える |
また、居住中での売却には、売却活動に協力的な姿勢を示すことも大切です。購入希望者のスケジュールに柔軟に対応できるようにすることで、内覧の機会を増やし、成約の可能性を高めることができます。さらに、居住中であるために発生する不便さを、購入者が許容できるかどうかを見極めることも重要です。例えば、ペットの存在や近隣での工事などによる騒音などが気になる場合には、その点を事前に説明し、納得してもらうことが求められます。
最後に、居住中で売却する際の注意点として、契約後に引き渡しまでのスケジュールをスムーズに進めるための準備が挙げられます。買主の入居の都合と、売主の引越しの事情をマッチングさせることが重要で、双方が気持ちよく退去と入居ができるように円滑なコミュニケーションがとれるように、この部分は不動産会社の腕の見せ所でもあると言えます。
このように、居住中での売却には多くの戦略と注意点がありますが、それらをクリアすることで、魅力的な売却活動を展開することが可能です。
どちらが有利か?ケース別に考える
マンションを売却する際、空家にするか居住中のまま売却するかの選択は、オーナーの売却理由によって選択肢が変わることがあります。まず、オーナーの売却事情に応じた選択について考えてみましょう。
たとえば、新しい住まいがすでに見つかっている場合や、転勤などで急いで移動する必要がある住み替えの場合は、空家にして売却する方がスムーズです。空家にすることで、内覧希望者が自由に物件を見学しやすくなり、売却のチャンスも広がります。また、手続きの面でみても、売却と住み替え先の事務作業を個別に行うことができるので、煩雑さが軽減できます。
逆に、まだ引っ越し先が決まっていない場合は、お引っ越し先を賃貸とするか、新たに購入するかによっても異なりますが、仮に購入を選択した場合は、購入したい物件も探しながらの売却活動になるので、居住中のまま売却を進める方が生活の安定を保ちやすいですが、購入したい物件が見つかった際には、売却活動とのスケジュールを合わせていく必要と、住宅ローンの完済と新たな借り入れの準備も必要となるため、急に忙しくなる場合もあり得ます。この場合は、売却のスピードを加速させる必要が出てきますので売却を依頼している不動産会社とよく相談しましょう。
居住中で売却する場合は、内覧時に生活感をほどよく残しつつ、清潔感を保ち、すっきりとしたお部屋の印象を与えられるようにして、適度なコミュニケーションを購入希望者と持つことで、良い印象を与えることができます。一方、空家で売却する場合は、お掃除を徹底し、室内コンディションを上げることで、購入者が入居前の手間を省くことができ、より購入への決断が強まります。
選択肢 | メリット | デメリット |
---|---|---|
空家 | 内覧がしやすく売却機会が増える | コストがかかる可能性がある |
居住中 | 生活の安定を保ちつつ売却が可能 | 内覧時にプライバシーの配慮が必要 |
それぞれの選択肢にはメリットとデメリットがありますが、最終的にはオーナー自身の売却理由とお引っ越し事情を見極めて判断することが重要です。適切な選択をすることで、マンション売却がよりスムーズに進むでしょう。
まとめ
マンションの売却では、空家と居住中のどちらが有利かを考えることが重要です。それぞれにメリットとデメリットがあり、オーナーの売却理由や住み替え事情に応じた選択が求められます。自分に最適な売却方法を見極めるために、各選択肢の特徴をしっかりと理解し、戦略を立てましょう。