不動産売却の成功法！価格査定と流通の仕組みとは？

不動産売却を成功させるための価格査定のポイント

不動産を売却する際、価格査定は非常に重要なステップです。査定が適正であることで、売却がスムーズに進み、最終的な利益にも影響します。適正な査定を受けるためには、まず信頼できる不動産会社を選ぶことが基本です。査定では、物件の立地、築年数、広さ、周辺の環境、室内・設備等のコンディションなど、売却対象となる不動産自体の多くの要素が考慮されますが、もう一つ重要なのが、所有不動産の周辺に類似する不動産がどれくらいで売却できているのか、公的な指標も交えて相場を知ることです。これらの要素をしっかりと把握することで、より適正な価格が算出されるのです。

さらに、対峙した営業マンが、不動産売買に精通しているかどうかも、非常に重要な要素の一つです。過去の売買経験談や、売り出す際のアピールポイントをたくさん引き出せるのか、売却物件の土地勘があるのか、どんなお客様が購入すると予想しているのか、売出開始からどのような売却プランを考えているのか、周辺の成約事例をきちんと情報開示してくれているか、よい話だけでなく、売主様にとってマイナス点もしっかりと説明してくれるなど、様々な観点から説明できる経験豊富な営業マンは独自のネットワークも構築していて、早期にお客様を見つけてくれる可能性が高まります。

また、複数の不動産会社に査定を依頼することも重要です。これにより、異なる視点からの評価を受けることができ、価格の相場感をつかむことができます。複数の査定を比較することで、どの価格が最も現実的かを判断しやすくなりますし、これにより売却価格の決定に自信が持てます。

しかしながら、査定価格は査定した営業マンの主観的な要素もあるため単なる目安であり、必ずしもその価格で売れるわけではありません。しかし、適正な査定を受けることで、現実的な売却計画を立てることが可能になります。これが、売却の成功に繋がる第一歩です。売却を考え始めたら、まずは信頼できる不動産会社を見つけ、丁寧に査定を受けることから始めましょう。

不動産流通の仕組みと囲い込みの注意点

不動産市場における流通の仕組みを理解することは、売却を成功させるための重要なステップです。物件の売買がどのように進むのかを知ることで、より効果的に物件を売却できる可能性が高まります。一般的に、不動産会社が売主から依頼を受けた物件は、レインズという不動産業者専用の情報ネットワークを通じて公開されます。不動産業者は、東京都だけでも約25,000社、神奈川県で約8,000社（出典：国土交通省令和5年宅地建物取引業者数の推移）あり、このネットワークを利用することで、多くの不動産会社が物件情報にアクセスでき、より広範囲に買主を見つけることが可能になります。

しかし、ここで注意が必要なのが「囲い込み」と呼ばれる行為です。これは、売主から売却依頼を受けた不動産会社が、他の会社に物件情報を公開せず、ひどいところはレインズへの掲載義務が生じる専任媒介以上の契約をしているにもかかわらず、レインズへ掲載しない業法違反の疑いがある場合もあり、自社だけで取引を完結させようとする行為を指します。つまり、売り手、買い手双方から仲介手数料を受領する（両手取引）ことを目的としていて、他の不動産会社に売却情報が漏れないよう意図的に行う。このような行為は、いまだに横行しているのが実情です。

ただし、北米においては、両手取引は利益相反を引き起こす一因になるため、多くの州において禁止されていますが、日本においては、両手取引は業法に抵触しているわけではないので、全ての両手取引が悪いわけではありません。

良い意味で解釈すれば、適正価格であることが前提ですが、売ることもできて、買い手も見つけることができる、デキる営業マンである場合もありますので、あくまでも囲い込みという行為が悪であり、売却活動が不動産会社都合になってしまっている場合があるので注意が必要です。

なぜ囲い込みが行われてしまうのかについては、別の記事で詳しく説明していますが、囲い込みが行われてしまうと、売主としては市場における買い手の選択肢が狭まり、結果的に売却価格が低くなってしまったり、売却期間の長期化につながる可能性があります。売却希望者は、売却を依頼した不動産会社が囲い込みを行っていないかどうかを確認することが重要です。

以下は、不動産流通の基本的な仕組みと囲い込みの注意点を表にまとめたものです。

不動産売却を検討している方にとって、流通の仕組みと囲い込みに関する知識は欠かせません。これらを理解することで、納得度の高いより良い条件での売却が可能となり、新しい生活への一歩をスムーズに踏み出すことができるでしょう。

売却から住み替えまでのスムーズな流れ

不動産を売却し、新しい住まいへの住み替えを考えているなら、そのプロセスをスムーズに進めるための計画が必要です。まずは売却プロセスの全体像を把握し、自身のライフスタイルや家族の予定に合わせたタイムラインを作成することが重要です。売却活動を開始する前に、どの程度の期間が必要かを見極め、住み替えのタイミングを計画します。

売却プロセスは、大きく分けて三つのステップに分かれます。第一に、物件の価格査定と販売計画の立案です。ここでは、不動産会社と相談し、適正な価格を設定し、販売戦略を練ります。次に、物件の宣伝と内覧対応が続きます。この段階では、さまざまな手段を使って物件を広く知らせ、購入希望者とのコミュニケーションを円滑に進めることが求められます。そして、最後に契約締結から引き渡しまでの手続きです。ここでは、購入者との条件交渉や契約書の確認、引き渡し準備が必要です。

住み替え計画を立てる際には、以下のようなタイムラインを参考にすると良いでしょう。

住み替え計画では、売却と新居への移転がスムーズに行えるよう、事前に新居の候補を探し、必要な場合は仮住まいを手配することも考慮に入れると良いでしょう。また、住宅ローンも金融機関によって様々な商品がありますので、単に金利だけで選ぶのではなく、ご自身の住み替えプランに適した金融機関を探しましょう。家族の状況や新生活への期待を踏まえて、柔軟に計画を調整し、ストレスの少ない住み替えを目指します。しっかりとした下準備が、満足のいく新生活のスタートに繋がります。

　不動産売却の流通の仕組み

不動産の売却を考えるとき、価格査定と流通の仕組みは切り離せない要素です。適切な価格査定が行われることで、不動産をスムーズに市場に出し、より良い条件で売却することが可能になります。では、先ほど価格査定について触れましたが、流通の仕組みについて詳しく見ていきましょう。

査定において、適正価格を把握したうえで次に大事になるのが、所有する不動産がどのような流通で買い手とマッチングするのかを知ることが重要です。ここでは、投資用不動産や法人領域の不動産は除外して居住用不動産に絞って説明いたしますが、不動産を売りたい人、買いたい人双方は、不動産会社へ問合せします。

例えば、単に知名度の高い不動産会社を利用する、一括査定サイト（一括査定サイトも別ブログで説明）を利用する、最寄駅前にある不動産会社を利用する、知り合いから紹介してもらうなど、接触方法は様々あると思います。

どの会社を選択するかは、会社の規模・知名度を重視するのか、対峙した営業マンの人柄を重視するのか、あるいは販売方法に透明性があり高く売れる合理的な理由があるのかなど、見極める必要があります。

次に、誰もが自身が所有する不動産を、少しでも高く売却することを望むと思いますが、先ほど説明した、不動産会社間で共有されるレインズに登録してもらうことはもちろんですが、物件情報を囲い込むことなく、できる限り多くの不動産会社HP等へも広告掲載していただき、かつ様々な媒体に売却情報を掲載して、売却情報の広告を最大化してくれる不動産会社を選ぶことが非常に重要な要素となってきます。

単に物件の価値を見積もるだけでなく、売却の戦略を立てる重要なプロセスです。どの媒体に掲載するのか、販売用のチラシ（不動産用語でマイソク）も、魅力的な不動産であることが伝わる紙面を作成してくれるかどうかも、確認すべきでしょう。

また、売り出す価格設定は売却期間にも大きく関わります。売却のスピードを左右し、結果として住み替えの計画にも影響を与えます。高すぎる価格設定は売却期間を長引かせ、低すぎる設定は損失を招く可能性があります。市場の動向を見極め、適切な価格を設定することが求められます。

先にも説明した通り、流通の仕組みを理解することも大切です。不動産市場は常に変動しており、地域によっても売買の動きは異なります。そのため、地元の市場に精通した不動産会社と連携し、価格査定と流通を効率的に進めることが求められます。このようなことから、売買市場に対して、オープンな姿勢で情報公開を行ってくれる不動産会社を選ぶことが重要で、これにより売却をスムーズに進めることができ、新たな生活への第一歩を踏み出せるでしょう。

弊社では、売主様の利益最大化のため透明性、公平性の高いご売却コンサルティングを提供いたします。

生まれたばかりの会社ではありますが、まずはお気軽にお問い合わせください。